前四月恒大销售2126亿登顶龙头房企竞争加剧座次再洗牌

新闻来源： 21世纪经济报道

多位业内人士表示，4月及五一期间的楼市表现，很大程度上是需求被压抑后的爆发，能否持续、持续多久仍需观察；下半年的楼市，仍然有较多的不确定性。

当人们以为疫情将给楼市按下暂停键时，近期的市场却走出了一波复苏的行情，龙头房企的动作也再次提醒人们，无论是网上卖房，还是加紧复工，竞争从未停息。

进入5月，主流房企纷纷发布了前四月业绩，受疫情影响，大多数房企的销售出现了明显下滑，但整体上，龙头房企的表现优于中小型房企，行业兼并整合的趋势愈发明朗，前10强、35强、100强房企的排位也发生了重大变化，一些房企甚至从百强榜单中消失了。

值得注意的是，4月以来的楼市出现回暖，一些热点城市甚至重现抢房。这影响到开发商的当月业绩，也提振了他们的信心。

但多位业内人士表示，4月及五一期间的楼市表现，很大程度上是需求被压抑后的爆发，能否持续、持续多久仍需观察；下半年的楼市，仍然有较多的不确定性。

巨头们的排位竞争

碧万恒融四巨头中，恒大今年成了最博眼球的一个。5月6日，恒大公告显示，凭借著名的“7.5折”等大力促销手段，今年1-4月，恒大累计销售2125.7亿，同比增长19.4%；销售面积2371.1万平方米，同比增长43%；累计回款1782亿，同比增长60.8%，接近公司去年上半年1874亿的回款总额，刷新同期销售及回款最高历史纪录。

其他三巨头均小幅下滑。前4个月，万科累计实现合同销售金额1858.3亿元，同比减少约11%；碧桂园实现权益销售金额约1498.8亿元，去年同期为1672.3亿元；融创销售金额约955.2亿元，上年同期则为1189.9亿元，这两家的下降幅度也超过10%。

前四月，巨头们的排位有了明显变化。恒大再次登顶冠军，碧桂园落到了第二，万科第三，保利发展超过了融创居于第四位，1080亿略胜于融创的955亿，融创则掉到了第五。

排行榜十强的后五位，也发生了明显变化。新城控股(601155,股吧)跌出了前十，以505亿排到了十二名，龙湖以602亿取代新城拿下了第八名。

巨头、龙头们的表现还算是好的，跑赢了大市。据克而瑞统计，前4月百强房企累计实现销售面积1.9亿平方米，销售额达到2.6万亿元，分别同比减少了12.8%、14.5%；50强中，也只有寥寥4家销售同比有所增长，其余均是下降状态。

截至4月底，克而瑞按照全口径销售金额统计，只有4家房企销售跨越千亿，包括恒大、碧桂园、万科和保利，与2019年同期的5家相比减少1家，融创中国暂居千亿之下。

随着楼市有序复苏，4月单月的房企业绩表现也值得注意，有了回暖的迹象，很多已基本恢复到疫前的水平。

克而瑞报告显示，4月份市场热度回升，房企加快供货，百强房企销售恢复情况好于预期。TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，较3月环比上升17.2%，较去年4月同比转正。

四巨头中，恒大仍然最猛，4月实现销售652.1亿，同比增长11.6%，销售面积713万平方米，同比增长28.5%；碧桂园实现权益销售金额490.0亿元，较2019年4月同比增加3.76%，权益销售面积约589万平方米，同比增加16.07%。

TOP20房企中，有15家企业单月业绩环比提升，11家企业单月业绩同比增长，“回血量”最大的是碧桂园，达到690亿元，而单月环比提升最大的是中国金茂，达到46%。

弯道超车的机会

疫情冲击下，有人靠大力营销胜出，有人逆市拿地、开启并购争取未来机会。

保利发展就一反常态大胆投资土地。据中指研究院数据，截至4月末，保利发展、香港置地、中国恒大、绿城中国和招商蛇口(001979,股吧)新出现在拿地金额前十中，而去年同期拿地金额第一的融创中国今年仅排在第十八位。

身为稳健型央企，保利在逆境中寻求弯道超车的机会，截至4月中旬，保利已累计通过挂牌和合作获取方式新增20个项目，项目普遍位于一二线核心城市。

克而瑞研究人士林波指出，很多龙头房企的拿地力度在4月份有明显增加。一方面是之前的疫情影响了拿地，另一方面可能目前的房企拿地销售比，跟去年下半年水平基本相当，目前拿地销售比平均是0.35。

绿城从年初开始积极拿地，目前货值超过1000亿，土地投资款投入将近500亿。按照土地投资款排在第二的是保利，其次是华润和碧桂园，都在300亿以上。按照货值来看，绿城、碧桂园、保利、恒大和绿地，都是在900亿以上。

另一些房企则靠收并购实现规模跃升。去年以来，世茂近百亿收购泰禾房地产项目；又并购了福晟集团一些开发项目和业务，3月份世茂服务还收购福晟物业51%股权，涉及物业项目约90多个，签约面积超过1500万平方米。

4月份，中国奥园公告，拟收购京汉股份(000615,股吧)29.99%的股份，总代价约人民币11.6亿元。

融创、奥园、首创等房企也表示，今年有很多机会，在部分房企流动性压力较大的时候进行收购。

一些资金链紧张的公司则主动引入战投。泰禾5月初透露，公司正在考虑引入战投，已经有一些意向合作方在谈。

借助收购，世茂实现了规模爆发。继去年挤掉龙湖进入前十名，今年前四月世茂延续了上升的势头与地位，目前还是以583亿元紧紧咬住龙湖保持第九，以5亿元的微弱优势居于华润置地之前。

与这些龙头房企进取的投资和并购相比，中小型房企尤其是小房企的日子步履维艰。

中原地产首席分析师张大伟指出，今年中小房企资金链断裂将是常见问题，龙头房企则可以趁此扩张。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，未来几年房企之间并购趋势会更加明显。

有券商指出，随着市场回暖，未来房企表现将有所分化，而持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定估值的关键指标。

整体而言，龙头地位愈加稳定，百强房企的排名不断变化，行业洗牌重整加速，熬不过凛冽寒冬与大局变数的中小房企已经默默离场，剩下的玩家则带着庞大的规模体量，不断适应着行业变局。