专家分析 房价的胶着状态可能将被打破

房价胶着状态可能就要打破。国家统计局8月10日公布的数据显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格虽然同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点，但环比与上月持平。专家认为，下半年房价恐将呈现下跌趋势，预计明年一季度才会触底。
　　
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受采访时表示，自4月份成为这轮房价同比增幅的高点后，已连续第3个月出现回落。今年剩余月份，这一增幅将基本保持回落和震荡态势。
　　
　　杨红旭解释说，7月份70个大中城市房价环比持平，说明当前市场处于胶着状态，买卖双方在价格上互不让步。这也正是近期国家相关部委再三重申和强调调控不放松的原因。不过，部分大型开发企业正在对部分普通住宅项目进行促销，预期随着下半年供应量的增加和企业资金渐趋紧张，将会有更多企业加入促销阵营。下半年，房价将会维持下跌态势，预计明年一季度触底。
　　
　　与悲观的预期相反，也有部分人士持乐观态度。美联物业全国研究中心主任徐枫认为，全国房价还是会持续上涨，通过对通胀压力、产业链协同效应、刚性需求与投资需求、 升值、城市化进程、旧城改造等宏观因素以及全国商品房待售面积、捂盘等微观因素的综合分析，“支持房价上升的因素远远高于支持房价下跌的因素”。
　　
　　笔者发现，房价出现变动的同时，成交量、开发商资金链等问题也备受关注。
　　
　　数据显示，1月至7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点。7月当月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%;全国商品房销售额3066亿元，下降19.3%。“调控政策对房地产成交影响相对较大，其中增幅回落5.7个百分点就足以说明这一点。”某房地产研究中心副主任陆骑麟分析说，7月全国商品房销售面积和销售金额同比出现了15.4%、19.3%降幅，说明调控政策效力显现，首先打击了投资和投机需求，促使其减缓入市步伐或者直接不入市，其次改变普通购房者对未来房价预期，减缓其入市步伐。
　　
　　不过，前7个月的商品房销售面积仍呈增加态势，在陆骑麟看来，目前成交量出现上升只是短时的现象。从上海近期商品住宅成交面积来看，不管是前7个月还是7月份，全市成交面积处于近五年来的最低位，成交出现反弹只是触底反弹，在政策调控不变的情况下，短时的反弹不能说明其具有持续性，后续如何还需要看政策和房价的走势。如果政策持续从严，房价不下调，那么未来成交量不可能有大幅的反弹。如果房价出现下跌，且刚性需求再次入市，未来成交量反弹才可能具有可持续性。
　　
　　成交量的持续下滑也令房地产开发商的资金链备受考验。杨红旭说，1月至7月，房地产开发企业资金来源38876亿元，同比增长39.4%，增幅较1月至6月减少6.2个百分点，自1月至2月增幅触顶之后，这是连续第7个月回落。接下来增幅将持续收窄，开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面。随着恒大、万科、绿地、保利等地产巨头纷纷开始促销，开发商降价现象将越来越普遍。“从月度情况来看，7月份房地产开发企业资金来源为5157亿元，比6月份减少19.8%，开发商资金面最宽松的时候已经过去。”杨红旭补充说。
　　
　　后续政策走势一直是关注的焦点。银监会近日重申，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
　　
　　徐枫认为，从中期来看，我国经济可能将面临通货膨胀及国际收支逆差的局面。在此背景下，除了信贷之外，税收方面也可能收紧。陆骑麟则表示，未来仍旧是落实细化政策的过程。实际上许多政策对于调控楼市都能起到明显的作用，但仍需进一步落实到位。
　　
　　中原地产认为，目前各地在新政执行方面仍维持原有的从严态势，其中部分城市略有松动的第三套房贷被再度收紧。预计下半年，楼市仍将处于目前的严厉政策形势之下。

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