上海楼市购房意愿回升 北上广深一线城市扛旗 房价再起波澜

前言：2020年全国楼市，必将“稳”字当头，在央行和“住房不炒”的原则下，如何差异化，如何拉动内需，一线城市“北上广深”如何调控“稳预期”

中国“疫情”逐步减弱，全国上下努力开工复产，提高经济活力，在“新基建”的宽松定向支持下，央行提出对房地产上下游产业进行“三稳”：稳地价、稳房价、稳预期的总体目标.

同时国务院要求：“房子是用来住的，不是用来炒的”，倡导“因地制宜”吗，各城市根据自身情况进行差异化政策，同时加大“老旧小区”的改造力度，改善市民的居住问题。

这就需要每个城市有不同的管理智慧，来应对这场因为“疫情”而造成的经济运行压力。

即明确楼市的大致方向：“稳字当头，预期好提升士气”，又差异化区执行每一个城市的目标

因为房地产上下游产业太多，太过庞大，加大开发商的开发热情，提供相对宽松的金融条件，可以带动上下游产业的就业问题，有利于社会的稳定。

这次的“稳地价、稳房价、稳预期”大概率从北京、上海、广州、深圳4个一线城市以及强二线城市的杭州、南京，天津、成渝经济带开始，并逐步延续要环一线城市周边。

中国核心城市群

1：一线城市经济地位高，且产业聚集度强，经济活力强，在中国的引导地位强，且营商环境、教育、医疗、居住环境、城市文明程度都是非常具有吸引力的，尤其是“高精尖”技术人才 尤其是三个城市群：京津冀、粤港澳大湾区、长三角城市群。

2：2016年一线城市楼市调控，提高个人住房贷款二套房的标准，并且提供首付比例，并严格执行限购标准，于此同时提高了住宅商品房土地开发的难度，导致开发商那地热情不高，基本都是一些全国性的大型房企以及YQ或是GQ在兜底，故在此市场情况下，当地手里预留的调控手段有很多。

3：一线城市是中国经济的标杆，需要在这个时候注入强心针。

从目前网络上报道青岛等地，发布的房地产调控政策又速速撤回，就是没有考虑全面的。而上海则以放放宽住宅商品房用地的开发难度（个别优质地段--取消了必须开发商自持10-15%的公共租赁用房）一下子环节了开发商的资金压力和开发的灵活度，截止仅住宅用地一项，预计总土地出让金574亿，比去年同期增量较大，同时加大老旧小区的改造力度，释放大约28000户的动迁购房人群。

而无锡市则放宽开发商新房预售条件，加速开发商的回款速度。

各地都在积极推荐房地产项目复工和复产，并定向释放针对开发商的金融优惠措施。

以下以上海为例，来讲讲目前的上海楼市环境。

第一：新房楼市：上海现在基本都是全国性的开发商在搞盘子，从全国来看，一线城市、准一线城市、沿一线城市周边市场需求度和房产价值，依次递减。当下什么最重要：现金流。最快获得现金流的办法就是拿出优质地段的房源出售，售价和二手房持平，就已经非常有性价比。举例：上海浦西：大虹桥范围内，沿地铁附近的楼盘，已经陆续出现过3-5个盘，基本每半个月～1个月一个盘的速度在入化。纯新开盘量在减少。基本多以“老盘新开”，预计5月份以后会出现纯新盘的放量。

上海虹桥商务区

讲究的销售速度，回款的速度，当然价格都是较新建住宅商品房备案价格的5-8%的下浮。

客群：首套和刚性改善为主，很大一部分为“二手房”导流。

第二：二手房，今年年后，上海沿地铁沿线、新城核心区域、新城镇中心区域的二手房均有挂牌价10-20%上扬，带看量的上升，也带来二手房业主心态的变化，因为上海每一年都期待“金三银四”，无论那一年都不例外，逃得过3月，逃不过4月，总有一个月成交量会创下新一年的新高。这是期间点，尤其是一些上市地产公司，一定会和二手房业主直面价格较量，尤其是新房和二手房重叠区域。如果你是刚性置换，恰恰也提高了售价，那么依旧会“待字闺中”。