二季度房地产市场有望逐步恢复 头部房企拿地力度不减

来源：金融时报

疫情影响下，今年1-2月份房地产销售及投资数据出现下滑。1-2月份，全国商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%；商品房销售额8203亿元，下降35.9%。同期，房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%；其中住宅投资7318亿元，下降16.0%。同样值得关注的是，销售影响下部分房企资金紧张，拿地更为谨慎，房企分化现象明显，头部房企显然抗压能力更强。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，预计后续开发和销售跌幅将不断收窄，增长缺口逐渐修复，全年风险可控。二季度随着复工陆续推进和线下售楼恢复，疫情影响有望逐步消失。

部分房企现金流紧张加剧

在融资政策未放松情况下，销售回款仍是房企最核心的资金来源。数据显示，受销售不佳等因素影响，房企到位资金大幅下滑。国家统计局数据显示，1-2月，房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%。其中，国内贷款4547亿元，下降8.6%；利用外资12亿元，下降77.2%；自筹资金6161亿元，下降15.4%；定金及预收款5603亿元，下降23.9%；个人按揭贷款3030亿元，下降12.4%。

部分房企财务风险上升。据相关统计，今年房地产行业到期债务约为1.46万亿元，7月份偿债高峰到期达1490万亿元。为缓解资金紧张局面，部分房企加大融资力度，但整体融资规模仍有小幅下滑。中指研究院数据显示，2020年1-2月份，房企海外发债、信用债以及资产证券化融资金额为2713.4亿元，同比小幅减少5.7%。短期融资券发行229.5亿元，同比增速达1430%。短期债发行提速印证了房企对于补充资金的迫切需求。

东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞表示，在销售复苏、支持政策的带动下，房企到位资金同比降幅有望在二季度收窄，资金压力将有所缓和。同时融资集中度或进一步提升，融资渠道更为通畅、净负债率较低的房企将更加受益。

头部房企拿地力度不减

“疫情使得房企短期销售及回款承压，影响拿地、开复工意愿，行业投资增速首次负增长，预计二季度投资增速跟随销售、开复工、拿地修复有所改善。”谢瑞分析认为。

1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1092万平方米，同比下降29.3%；土地成交价款440亿元，下降36.2%。整体来说房企拿地相对谨慎，但分化依旧是较为显著的特征，部分大型房企仍聚焦一二线城市拿地。中原地产首席分析师张大伟表示，开发商依然看好北京土地市场。其中，高溢价率地块成为主流，平均溢价率达19.46%。

中指研究院发布的《2020年1-2月全国房地产企业拿地排行榜》显示，房地产销售市场受疫情冲击较大，土地市场受影响较弱。TOP10企业1-2月拿地总额1413亿元，占TOP50企业的49.4%，龙头房企获取土地资源优势不减。

随着疫情好转，行业施工正逐步修复。住建部数据显示，截至3月8日，全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目共19.25万个，已开复工11.19万个，开复工率达到58.15%。

谢瑞表示，预计二季度投资增速跟随销售、开复工、拿地修复有所改善。销售量逐步提高后，在地方政府供地计划不减的情况下，拿地规模也将提升，房企开发投资额将有所回升。

房地产调控基调未变

疫情发生以来，中央多部门强调“房住不炒”定位不变。3月3日，央行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会，其中强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

3月17日，银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企表示，当前房地产金融政策整体基调没有变化。近期有些地方政府和商业银行对个人房贷政策做出调整，他表示，这些调整（调低首付比例、贷款利率等）都在监管政策允许的范围之内。

2月份以来，多个省市出台包括降低预售门槛、提前拨付预售资金、延期或分期缴纳土地出让金、顺延项目开竣工时间、加大贷款支持力度等在内的支持政策，意在助房企渡过难关、稳定楼市。

夏丹认为，近期一二线为主的多个省市密集出台房地产调整政策，大多政策作用于土地出让环节和商品房预售环节，以对冲短期负面影响，更多城市可能跟进。3月初广州商服限购松绑政策，驻马店公积金贷款首付下调政策被陆续撤回。由此可见，当前“房住不炒”基调不变。

谢瑞表示，预计二季度，地方政府将更强调“因城施策”，三四线城市因前期销售较弱存在更大微调空间，但微调目的在于加强对当地房企扶持，保持当地市场稳定，降低行业金融风险。