负债增长84% 靠母公司输血的建发国际销售破500亿

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记者 | 张子怡

3月20日，建发国际（01908.K)发布了2019年年度业绩公告。

公告显示，建发国际实现总收入约为179.95亿元，同比增长约45.46%。其中，物业销售收入约171.05亿元，同比增长48.52%；物业管理服务的收入约为6.55亿元，同比增长24.97%；来自商业资产管理收入约1.22亿元，同比减少26.43%；代建收入约9179万元，同比减少38.4%。

盈利方面，集团毛利约为46.5亿元，同比增长约13.08%；毛利率为25.86%，较2018年同期减少7.4%，下滑幅度较大。公司解释称，主要原因是房价受政策调控影响以及拿地成本增加所致。年度利润按年增加约4.2亿元至19.98亿元。

截至报告期末，集团资产总额1155.89亿元，同比增84.13%；负债总额959.79亿元，同比增长83.97%。

虽然总负债增速较快，但公司销售业绩实现翻倍增长。2019年，建发国际实现507.8亿元销售额，同比增长104.84%。物业销售款现金回款约为475.78亿元，同比增长89.03%。

在2018年时，建发国际累计合同销售金额为247.9亿元；2017年，其累计合同销售金额为101.12亿元。销售业绩增长十分迅猛。

至于其快速增长的负债额，建发国际行政总裁林伟国曾在公司2019年中期业绩会上表示：“公司本身较少单独关注建发国际的净负债率，因为建发国际作为母公司重要的上市平台，母公司对其提供较大的财务资源支持。”

诚如林伟国所言，建发国际为建发房产的间接控股子公司，建发房产的的控股股东则为A股房地产公司建发股份，三家公司的最终受益人都为厦门国资委。

自建发国际2014年借壳于香港上市后，控股股东建发房产曾在资金方面给予建发国际大力支持。

界面新闻查询公告发现，建发房产从2018年6月1日到2021年5月31日，给建发房产提供了共计300亿元的股东贷款额度，贷款年利率为5.7%。

由于建发房产的国企背景，建发国际的融资渠道畅通，包括银行贷款、资产证券化ABS及境外银团贷款等，且各融资渠道的成本也低于行业平均水平。在房地产市场融资环境偏紧的当下，对比同规模的内房股，建发国际融资渠道及融资成本优势明显。

建发房产除去资金支持外，不断以“蚂蚁搬家”的形式陆续为建发国际注入房地产开发业务及相关资产。其中，较大的一笔涉及资产金额达50亿元。

2018年1月16日，建发国际旗下间接全资附属公司厦门益悦置业有限公司，与其控股股东建发房产订立了四份股权转让协议。

据此，建发房产向益悦出售旗下长沙、太仓、南宁4个子公司的股权及贷款，总代价约49.89亿元。

建发国际由此获得了分别位于长沙、太仓的3宗土地，共计16.64万平方米的土地，总建筑面积约48.29万平方米，以及位于南宁的两个旧改项目。

建发国际除在公开土地市场上的征战，建发房产在其背后源源不断的输血，也让建发国际快速扩张了规模。曾以福建作为大本营的建发国际，近两年借助控股股东对其注入的华东项目，迅速在华东区域扩张规模。

建发国际2018年年报显示，福建地区确认的物业销售收入约占整体物业销售收入的 55.03%，华东地区确认的物业销售收入约占整体物业销售收入的 41.37%。

到2019年年中，建发国际销售区域所占比重已发生调转。公司2018年中期报告显示，福建及华东地区确认的物业销售收入约占整体物业销售收入的23.71%及75.32%。

建发国际2019年年度业绩公告显示，报告期内，建发国际土地储备总可销售面积约达934.69万平方米，在中国及澳大利亚设有合计83个项目。

建发国际表示，未来将继续深耕福建南、福建北、华东、华南、华中五大核心区域，巩固现有重点城市的市场地位，择机选择进入具备发展潜力的城市。

对于建发国际同建发房产的业务关系，林伟国曾解释称：“在业务定位上，建发国际与母公司建发房产进行了一定的划分：新增的房开项目、房开产业链及新兴产业的投资，原则上都由建发国际集团承接；母公司未来的业务经营方向是一级土地开发、重资产商业等业务。”

来源：界面新闻