房价还能扛多久?

■“万保招金”四大上市房企的中期业绩飘红,但现金流为负的现实,也使得各家融资问题日益凸显
　　
　　■仅保利地产实现了销售面积和销售金额的“双升”,而其它三大房企,则较去年同期均出现了回落,甚至招商地产销售面积的降幅超过五成陆续发布的房企中报中,其中隐藏着什么信息呢?
　　
　　上周,万科、保利、金地同日公布了2010年半年度报告,至此,“万保招金”四大上市房企的中期业绩也已全部出炉。尽管身处行业调控漩涡,4家仍实现了净利润大增。但亮丽的业绩仍难掩其中的隐忧。记者统计发现,除了保利上半年的销售面积和销售金额均实现“双升”外,其它3家的同类指标则均出现下滑,业界据此认为开发商仍在死扛房价;另一个不容忽视的是中报中现金流为负的现实,房企融资的问题日渐凸显。
　　
　　对于下半年的预计,中报也显示,随着供应量的增加以及采取灵活的定价策略,房价有可能进一步下调。
　　
　　净利大幅增长
　　
　　继招商地产中报净利翻番之后,万科、保利、金地三大地产龙头相继公布中期业绩,均实现了净利润的大幅增长。
　　
　　中报统计显示,万科上半年实现营业收入167.66亿元,较去年同期下降23.12%,但净利润28.1亿元,同比增长11.4%;保利地产上半年营业收入112.45亿元,实现归属于母公司所有者的净利润16.27亿元,同比分别增长35.63%和16.56%;金地集团上半年营业收入达到87.4亿元,同比增长150.32%,其中归属于上市公司股东的净利润12.27亿元,同比增长327.02%;而招商地产则实现营业收入69.81亿元,净利润10.5亿元,同比分别增长142.76%和115.71%。
　　
　　在严厉的政策调控下,房企销售净利为何大增?对此,万科中报显示,由于去年中期结算中包含大量2008年市场低谷期售出的房屋,利润率处于近年来的低位,因此今年中期的净利润多于去年。中报同时显示,自4月调控以来,主要城市成交大幅缩量,而坚持以普通住宅为主的万科依靠灵活的销售策略取得了良好的销售业绩。“这得益于万科对调整的适应性,新政后万科房价变化情况均价在14%左右。”万科集团副总裁肖莉表示。保利的公告中显示,净利增加得益于房产销售面积和金额的增长,经营规模扩大的同时,商业地产的盈利稳步提升。招商中报显示,营业收入较去年同期显着增长,主要是因为房地产开发业务结转量大幅增长,对于为何净利润增长幅度低于营业利润增长幅度的原因,招商的解释是报告期内少数股东损益增长较大。
　　
　　销量下滑开发商死扛房价?
　　
　　尽管四大房企净利大增全线飘红,但在销售方面却出现了涨跌不一的格局。记者统计各家中报发现,今年上半年,仅保利地产实现了销售面积和销售金额的“双升”,而其它三大房企,则较去年同期均出现了回落,甚至招商地产销售面积的降幅超过五成。
　　
　　中报显示,保利地产房地产销售面积267.09万平方米、销售金额217.55亿元,比去年同期分别增长5.81%和3.33%。对于万科,尽管上半年销售金额创下367.7亿元的新高,同比增长19.5%,但320.2万平方米的销售面积,相比上年同期则回落了8.2%。
　　
　　招商和金地两家的销售数据则更不乐观。数据显示,招商地产销售面积28.75万平方米,签约销售金额42.3亿元,分别较上年同期下跌了53.87%和41%。而金地今年上半年实现销售面积48.29万平方米,销售金额53.76亿元,较上年同期分别减少42.83%和37.31%。
　　
　　销售面积和金额的下滑,净利润为何反而大幅上升呢?“这可能是因为房价仍然处于高位,成交量锐减但仍有利润,当然,也不排除开发商在财务结构方面进行了调整,让中报数据显得好看些。”一位市场人士分析认为。对于这样的“双降”数据,金地方面表示,主要原因是上半年库存偏少,无充足房源可供销售,下半年公司将有足够房源供应,预计下半年新增可销售资源200万平方米。
　　
　　除了销售数据的不确定外,现金流为负也使得各家房企融资问题逐渐凸显。中报显示,保利地产以-233.48亿元现金流居首,万科现金流为-95.14亿元,金地现金流为-45.36亿元,招商地产现金流为-19.99亿元,4家合计经营活动现金流为-393.97亿元。对此,招商地产董事会表示,将做好前瞻性融资安排,根据公司财务状况,合理安排现金流。金地董事会也认为,在紧缩的股权和债务融资环境下,公司将加大项目层面的股权合作力度,为公司的发展 充足的资金保障。
　　
　　此外,公司在房地产金融方面的业务也在稳步推进,今年以来,公司已通过信托、基金的方式为多个项目引入了外部投资者。而保利地产也指出,将开拓“房地产基金”等创新投融资渠道,降低宏观调控的影响。
　　
　　供给增加倒逼房价下跌
　　
　　对于下半年经营情况的预计,四大房企也均表示,不会调整年初制订的开工计划,随着供应量的增加将采取灵活的定价策略进行促销,同时,也提出利用市场调整机会积极扩张,把握一些项目投资机会。
　　
　　今年上半年,万科已完成的竣工面积仅占全年计划数的25.4%。但万科董事会指出,公司暂无考虑对新开工计划进行调整,目前开发进度按计划进行,部分年内新增的项目也将在本年开工。对于如何应对国家政策的调整,万科集团董秘谭华杰表示,并不认为价格策略是应对市场调整的最佳或主要手段,万科更看重关注公司战略的前瞻性、推盘节奏、产品结构以及产品性价比等方面。下半年,将密切关注市场调整中可能出现的机遇,尤其关注在一线城市以合理价格获取项目资源的机会。
　　
　　保利地产认为,下半年将加大二三线城市投资,扩大经营规模,稳步加大商业地产投资,增加持续性经营收入占公司营业收入的比重,开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务,增加新的盈利增长点。招商地产则将继续采取均匀、谨慎地拿地的策略,注重区域选择,理性等待合适时机合理扩充土地,短期内拟采取措施促进销售,积极优化库存结构。
　　
　　金地董秘徐家俊也表示,金地今年仍维持开工388万平方米的原计划,不会大规模调整。受调控影响,预计最差的销售量有可能跌到原有的1/3,但也不会影响金地的推盘进度。在下半年,随着供应量的增加以及灵活的定价策略,将促使房价进一步下调。另外,随着下半年土地供应的增多和市场调整的继续,金地也将抓住更多的投资机会。

来源:证券之星