2815宗闲置土地公布 防房贷风险须警钟长鸣

8月19日,国土资源部召开房地产用地专项整治工作新闻通气会,通报房地产用地中的闲置土地、囤地炒地以及各地落实保障性住房供地情况。国土部报告显示,闲置土地宗数2815宗,查处2044宗,收取罚款或闲置费4.8亿元,因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成,并以东部地区数量较多,分别占上报总宗数和面积的62.24%和62.46%。土地利用司司长廖永林表示,上述违规土地的查处任务将务必于10月底前基本完成。
　　
　　闲置土地是房地产用地违法违规案件中的一种类型。国土资源部在1999年就正式颁发了《闲置土地管理办法》,2009年国务院又发布了更为严格的《关于集约用地的通知》。其中要求,对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用;对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%缴纳土地闲置费;另外,国土资源部将对闲置土地要征收增值地价。
　　
　　此前,关于“国土部出炉1457宗闲置土地‘黑名单’”的报道成为财经新闻焦点。有媒体爆出,国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的表单交给银监会、证监会进行风险排查。根据4月份“新国十条”规定,对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监会相关部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组的要求。
　　
　　市场普遍认为,对于开发商而言,这样的措施无疑是极为严厉的。今后几个月,随着去年下半年开工项目的竣工入市,前期房价上涨过快的一线城市可能将出现成交量与房价螺旋式下跌。在政策调控的密集期,房地产市场的大幅波动在所难免,房地产贷款风险防范尤为重要。
　　
　　一直以来,随着我国房地产市场的大幅波动,商业银行的房地产贷款风险防范一直警钟长鸣。今年上半年,银监会要求商业银行开展了房地产贷款压力测试,分析不同压力情景下,房地产贷款所受到的冲击。测试分为轻、中、重三种不同压力情景,分别指全国房地产价格平均下跌10%、利率上调27个基点,房价下跌20%、利率上调54个基点,房价下跌30%、利率上调108个基点的情况。
　　
　　测试的结果颇为乐观,即使在最重的假设压力下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2%,税前利润下降20%。交行、工行与建行、招行、民生可容忍的下跌极限分别为30%、35%、37%、40%,46家农村商业银行将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。而上海银监局最新披露的数据显示,沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准,对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看,压力情景下对银行业经营整体影响较小,即使房价下跌30%,银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外,在轻度、中度和重度压力情景下,个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平,分别升至0.58%、0.74%和1.58%。
　　
　　根据交行首次披露的最新房贷压力测试结果,房价下跌50%,交行个人按揭不良率仅增加约1.2个百分点。该行副行长钱文挥表示,按照房价下跌30%、40%和50%的模拟结果显示,即便在房地产下跌50%的极端情况下,不良率改变仍相对较小,总体风险不大。房价下跌50%,交行对公房地产贷款不良率上升约1.6个百分点,对私(个人按揭)不良率增加约1.2个百分点。
　　
　　对个人住房贷款的测试,商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值,由分行按照当地的房市变动,借款人行为特征等具体因素进行测算,由银行根据经验值确定安全警戒线。市场人士认为,这其中就存在模糊之处,楼市变动难以把握,借款人的行为特征更是难以琢磨。有专家认为,目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格下降对房地产企业及个人违约率的影响,而实际由于房地产与宏观经济的高度相关性,房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响,但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段,故暂未考虑房地产价格下降对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在一定程度上使压力测试的结论偏于乐观。
　　
　　事实上,除了房地产贷款压力测试之外,房地产贷款风险的防控,更直接地还在于量化的手段。此前,监管机构已经通知商业银行暂停对京、沪、深、杭、渝等地 三套及以上住房的按揭贷款。银监会称,对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
　　
　　有银行人士称,监管机构日前已经明确要求商业银行将第三套房审批权限上收到总行,各分行要定期 第三套房贷的统计报告,并要求对第三套房贷严格执行政策。对于未叫停的地区,第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%以上。
　　
　　下阶段,银监会方面表示,将把风险控制重点进一步从总量控制集中至地区及类别控制。坚持调控力度不放松,确保政策实施的稳定性和持续性。而国土部闲置土地名单的公布,更有助于各银行业金融机构对开放贷款的全面风险排查。

来源:证券之星