千亿债务到期 销售和施工"休克"下房企压力增大

来源：澎湃新闻网

截至记者发稿时，已经有超过30家内地及香港上市的房地产企业发布未经审计的1月销售数据。整体来看，受到春节假期和新冠肺炎疫情的影响，半数房企销售同比出现下滑。目前由于疫情仍在持续，预计房企2月份销售仍难以乐观。有分析师指出，若疫情能在2月得到有效控制，房企能够在2月底前顺利复工，全年销售影响仍可控。

半数房企销售下降

目前，房企龙头企业座次基本稳定。碧桂园、恒大和万科稳居前三强。融创、保利紧随其后。万科是前三强中1月份唯一实现销售额上涨的，实现合同销售面积333．5万平方米，合同销售金额549.1亿元，同比涨12.3％。就权益销售而言，万科成为首月销售冠军。融创是前五强中销售下降幅度最大的，1月实现合同销售面积135.8万平方米，同比降低14.7％，合同销售金额186.3亿元，同比下降22.2％。

去年表现较好的中小房企1月表现也不佳，有半数房企销售同比下滑。目前仅宝龙地产和禹洲地产等个别房企保持了强劲增长，前述两家房企1月销售同比增长率分别为10.4％和22.8％。

根据克而瑞、亿翰智库数据，百强房企1月销售同比下滑12％，200强房企则下滑10.2％。瑞信最新报告称，内地房地产市场1月出现大幅放缓，在300城市中销售面积、销售金额分别下跌45％、21％；在一二三线城市中，销售额分别下跌2％、20％、31％。

春节假期和疫情是导致房企销售出现下滑的主要原因。春节本有“返乡置业”的行情，但由于疫情快速蔓延，多地发布通知建议关闭售楼处和房产中介机构。1月26日，中国房地产业协会发布倡议书，为有效预防疫情蔓延，呼吁房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。

目前2月份已过了10天，大多数城市的售楼处仍在关闭之中。2月10日是多地节后复工首日，中国证券报记者了解到，房企对售楼处开放仍持谨慎状态。

以北京为例，此前北京市房地产业协会号召会员企业开放售楼处不早于2月10日。一位大型央企系房企置业顾问对记者表示，公司原计划在2月春节假期后开放售楼处，但考虑到目前疫情防控情况，已经将售楼处开放时间推迟至3月中旬。

某房企顺义项目售楼处宣布已经于2月10日开放，但样板间并未开放。该项目销售表示，为避免人群聚集造成的交叉感染，非必要情况，请每户派一人前来并提前拨打售楼处热线进行预约，销售人员将进行接待时间排布。同时要求购房者进入案场时佩戴口罩，要求销售提前准备好资料，减少接触时间。据这位销售介绍，尽管售楼处已经开放，但在目前的防控形势下，很少有客户过来看房。

为对冲销售下滑风险，多家房企纷纷开始网上卖房。前述销售对记者表示，售楼处关闭期间，销售人员都将在线上服务，客户可根据小程序服务VR看房。

2月6日，中国房协发布文件称，建议停止容易引起人流聚集的商品房售楼处销售，开通商品房线上售楼平台，运用互联网线上工具为购房人提供必要的置业服务。

尽管线上看房如火如荼，但是实际效果的确有限。多家房企人士均对记者表示，线上销售的效果并不明显，一方面是因为房地产是大额交易，线上大多是询价，实际上还是要线下实地体验。另一方面是疫情也会对购房者心态产生影响。目前疫情尚未结束，不少家庭会倾向于将购房计划放到疫情得到控制之后。

东北证券分析师指出，若疫情能在2月份得到有效控制，房企能够在2月底前顺利复工，全年销售影响仍可控。

企业资金压力大

房地产是高杠杆和高负债企业，现金流至关重要。受疫情防控影响，房企销售、施工等环节处于“休克”之中，企业无法从销售中获得现金流。一些负债率高企、短期内偿债压力较大的公司，或将面临较大的资金压力，因此加紧融资和期待疫情早日得到控制是房企人士最为期待的。

多地网签数据显示，春节期间，不乏一手房网签个位数的城市。

有房企人士指出，房企融资受限，销售回款是现金重要来源。目前房企销售受阻，同时施工尚未复工，对企业现金流造成很大的压力。

2020年预计房企偿债压力仍大。据第三方机构克而瑞统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43％。其中，1月、7月和11月均为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，销售停滞，对房企影响最大的还是现金流。若没有销售回款，房企面临的现金流压力无疑是非常巨大的，尤其是中小企业，资金面趋紧叠加兼并收购潮来袭，发展前景不容乐观。

龙头房企则加紧融资，尽管融资成本有所提升。恒大在1月16日和21日分别宣布进行四笔美元债融资，筹备发行60亿美元债券，利率水平均在11．5％至12％。碧桂园在1月宣布发行两笔美元票据，发行金额达85．38亿美元，拟用于偿还到期或回售公司债券。