“最严”征信、共有产权房…2020上海楼市新政解读!
2019年，在楼市“一城一策”的调控主基调下，上海出台了临港自贸新片区限购政策微调、普宅标准延期、使用权房限购等政策，以微调为主、松紧并存，稳定市场走向。
进入2020年，上海楼市延续政策微调的步伐，1月伊始就有多个政策出现新动向。这些新变化将如何影响你我的生活？一起来看！
1
“最严”征信上线
假离婚买房行不通
2020年1月19日，第二代个人征信系统正式上线。
据悉，新版征信系统涵盖方方面面，对一代进行了查漏补缺，堪称“史上最严”。
新版征信中关注度最高的一大变化是，增加了“共同借款”信息采集内容，将体现夫妻双方的负债情况。
这意味着，即便离婚，非主贷人再次买房仍属于有房有贷，离婚后也无法按照首套房、低首付的情况购房和贷款。
一句话来讲，通过假离婚来享受首套房优惠这条路再也行不通了，离婚买房首付将大幅提高。
此外，新版征信有效期内不良记录将保持更久，包括逾期、呆账等等不良信息自中止之日起保留5年。新版征信报告中的还款记录也将延长至5年，并将记录详尽的还款信息(即便销户也有详尽的还款记录)、逾期信息。
点评：在“限购限贷”的环境下，房地产市场近年来出现了不少假离婚的做法。而如今，二代征信实施后，假离婚等投机炒房行为将得到有效遏制，符合“房住不炒”的理念。
此外，如果个人信贷记录存在问题，贷款额度乃至贷款利率必然受到影响。所以，对于大多数购房者而言，买房多少都会贷点款，更应该爱惜自己的个人信用。
2
刚需福音！
非沪籍也能申请共有产权房
2020年1月10日，上海市人民政府发布关于修改《上海市共有产权保障住房管理办法》的决定。
此次政策明确增加一条内容，即“非本市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的，可以申请购买共有产权保障住房。”
新政于2020年2月1日起施行。
共有产权房是政府让渡部分土地出让收益，以较低价格配售给符合条件的保障对象家庭，这类房子的房屋产权由政府和购房人按一定比例共同持有。
据了解，上海自2010年开始供应共有产权房，主要面向没有经济实力买房的刚需群体，实施政府定价，购房人产权份额不少于50%。
如今，上海扩围共有产权保障住房保障范围，非沪籍常住人口也能申请。
在申请条件上，非沪籍家庭需同时满足：
1）持有《上海市居住证》且积分达到120分；
2）在上海市无住房；
3）已婚；
4）在上海市连续缴纳社会保险或者个人所得税满5年；
5）符合上海市共有产权保障住房收入和财产准入标准。即3人及以上家庭人均年可支配收入须低于7.2万元、人均财产低于18万元；2人家庭人均年可支配收入低于8.64万元、人均财产低于21.6万元。
点评：寸土寸金的上海，房价之高令人望“房”兴叹，而共有产权房的进一步扩围，体现了上海对于外来“夹心人群”的政策支持。加强保障常住人口中刚需的自住房需求，这一举措也将有利于提升上海对常住人群的黏性吸引力。
3
新版《住宅设计标准》实施
四层以上电梯成标配
自2020年1月1日起，上海正式实施新版《住宅设计标准》。
新标准对已经实施了6年的原上海市工程建设规范《住宅设计标准》DGJ 08-20-2013（2014版）进行了全面修订，在居住安全、住宅品质、设计精细化和室内外环境舒适度等方面提出了更高的要求。
值得注意的是，新政明确规定，多层（多层住宅指四至六层的住宅）及以上住宅应设置电梯，且每单元至少一部电梯应可容纳担架。
新政还细化了对凸窗防护、空调机板、设备平台等设计要求，明确临空的外窗、窗台距楼面、地面的净高低于0.9米时，应设置防护设施。另外明确，电梯厅应满足担架通行要求，有电梯的住宅出入口应设置轮椅坡道；分户楼板隔声指标提高到“小于65分贝”等。
点评：新版《住宅设计标准》明确多层住宅应设置电梯，强化了住宅的无障碍与适老化设计，将方便居民生活，提高居住品质。可以预见，未来我们住的房子会更加舒适、更加安全。
4
被邻居装修吵得不得安宁？
别怕！沪物业新规正式施行
2020年1月1日起，上海市《关于加强本市住宅物业管理区域物业服务企业履行装修管理工作职责的通知》正式施行。
《通知》明确规定，在已交付使用的住宅楼内进行装修作业的，物业服务企业应当督促装修的业主、使用人及施工单位遵守施工作业时限，每日18时至次日8时以及法定节假日（不含双休日）全天，不得从事敲、凿、锯、钻等产生噪声的施工作业；在其他时间进行施工作业的，应当采取噪声防治措施，避免干扰他人正常生活。
点评：对于辛苦上班的人来说，回家能睡个安稳觉是一个再平常不过的愿望。然而这个基本的愿望，很容易就被邻居家的电钻轰鸣声打破。如今上海出台物业新规，明确了物业应承担的责任，再也不用担心没办法解决邻居噪音问题了。
5
沪不动产抵押登记
“不见面”办理
2020年1月1日起，上海全面实行不动产抵押登记“不见面”办理。
过去，市民和企业为了一笔抵押贷款，往往要多次往返于银行与登记机构。
改革之后，市民和企业只需要在银行网点办理抵押贷款的同时，就能一并办理不动产抵押登记，无需再去登记机构，做到只进银行“一扇门”、抵押登记“不见面”。
以下是三种模式的新旧流程对比：
1）持证抵押（纯抵押登记）
2）抵押权注销（含公积金、银行组合贷款抵押权注销）
03）个人住房贷款抵押（转移同步抵押）
点评：由原来往返跑多次到现在只跑1次，极大程度降低了办事成本。登记不见面，抵押更方便！
6
沪廉租住房
优化简化办理流程
2020年1月1日起，《上海市廉租住房租金配租管理实施细则》正式施行。
《实施细则》对做好与申请审核相关规定的对应衔接、优化简化办理流程、将“租赁合同登记”调整为“租赁合同网签备案”、增加与共有产权保障住房的衔接等具体内容进行了修订。
廉租住房是上海“四位一体”、租售并举住房保障体系中的托底保障品种，保障范围是上海城镇户籍的低收入住房困难家庭，保障方式分为租金配租和实物配租，并以租金配租方式为主。
点评：廉租房租金偏低，只租不售，只面向沪籍低收入住房困难家庭。此类保障性住房申请政策的简化优化，有利于解决困难群众的住房问题，同时也在促进房地产市场健康发展。
小结
从“最严”征信上线，到共有产权房扩围、新版住宅设计标准、物业新规等，不少政策都在紧随时代变化，及时升级换代“打补丁”。
具体来看，炒房的口子越收越紧，而有关保障人民安居和提升住房生活品质的举措则不断深入。
2020年，“稳”依然是楼市的主基调，坚持“房住不炒”的定位不会动摇，进一步实现安居宜居的住房目标也不会改变。
文/思安
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- 编辑：王莎
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