房地产业惯性增长 现金流恶化后继乏力

调控新政的威力正逐步反应到上市房企的财报之中。据已披露半年报的房企财务数据显示，虽然今年上半年依旧延续了去年的行业高景气度，营收总额、净利额等多项数据，以及毛利率、净资产收益率等多项经营指标均同比增长，并创下阶段性历史新高；但与此同时，半年报也显示出相关公司存货高企、货币资金增幅放缓、经营现金流恶化等隐忧，经营压力进一步增大。未来一两年，上市房地产公司的业绩是迭创新高、抑或呈现高位钝化甚至高位下滑等，将取决于政策走向和市场环境的变化。
　　
　　营收与盈利“惯性”增长
　　
　　截至8月21日，依据申万行业分类，沪深两市共有86家主营地产业的上市公司披露半年报。统计显示，这部分公司上半年累计实现营业总收入1145亿，较去年同期的837亿增长36.8%；累计实现净利润159亿，较去年同期的116亿增长36.2%，营收与净利实现同步增长。
　　
　　以“招保万金”为例，四大巨头上半年均交出了靓丽成绩单。金地集团以326%的净利润同比增幅成为四者中业绩增长最快的公司，招商地产、保利地产和万科的净利润增幅则分别为115.71%、16.56%、11.41%；四者上半年每股收益分别为0.27元、0.61元、0.36元、0.26元，其中保利地产小幅下降、万科小幅增长，而招商地产和金地集团均有一倍以上增长。
　　
　　此外，上述86家公司6月底账上有预收款2028亿，较去年同期的1133亿大增79%，或可保持下半年景气度的延续。
　　
　　销售面积下降显现端倪
　　
　　不过，滞后的财务数字在带给市场惊喜之时，销售面积下降、现金流持续恶化、存货激增与融资不畅等迹象，也半年报中清晰可见。
　　
　　据万科半年报披露，上半年公司实现销售金额367.7亿元，被总经理郁亮称为“有史以来的最好水平”。同期，保利地产销售金额也达到211亿元，比2008年全年的205.11亿元已经超出近5个亿。业绩最喜人的金地集团，至7月份完成销售金额110.52亿元，与去年全年的114亿元已相差无几。
　　
　　但值得注意的是，半年报显示，万科上半年的销售面积较去年同期的348.8万平方米下降了8.2%。保利虽上半年的销售面积同比增长了5.81%，但公司2007年至2009年中期销售面积的同比增幅分别达到102%、39.4%和164.41%，增速显然已大幅放缓。金地集团则由于上半年库存偏少，无充足房源销售等原因，销售面积大降30%以上。上市房企的销售情况，也折射出调控新政下，楼市过热状况将难以为继。
　　
　　现金流恶化强化降价预期
　　
　　上述行业背景下，半年报数据进一步显示，86家房企的经营活动净现金流合计为-732亿元，而2009年同期为328亿元；货币资金合计为1647亿元，2009年同期为1287亿元，增长幅度仅为28％。
　　
　　经营活动现金流由2009年中期的净流入转变为今年中期的净流出，这尤其体现房企在调控新政下资金链骤然绷紧；同期货币资金增幅进一步放缓，更给未来持续开发带来资金压力。在银行房贷收紧、资本市场融资难度提高（前期招商地产、世贸地产均撤销了定向增发再融资方案）以及银信合作重新规范的背景下，房企将面临现金流的严峻考验。
　　
　　在此背景下，“招保万金”的半年报更直陈下半年房价有下调预期。万科认为，由于去年很多公司新开工项目将在今年的9月、10月开售，届时市场的供应量将明显增加。金地称，下半年市场供应量的上升将推动调整继续深化，房价的进一步下滑可能将顺理成章。
　　
　　值得一提的是，半年报显示上述房企6月底存货已达6088亿，较去年同期的3970亿大增53%，徘徊于历史高位。若下半年行业出现较为急速的下行拐点，则该部分存货滞销后的资产减值压力，还将进一步恶化业绩。

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