千亿房企掌门人新规划 “收油减挡”保利润

时代周报记者  蔡颖  发自广州

2020年初，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐终于达成心愿，将企业带进“千亿元俱乐部”。

2019年上半年，美的置业实现合约销售额仅472亿元，完成目标率不足50%。面对是否有信心完成千亿元销售目标的拷问，郝恒乐等一众高管都坚定表示，1000亿元目标不变。

在郝恒乐坚持下，美的置业下半年发力，逆势实现目标。

郝恒乐并非特例，在行业规模增速放缓大环境下，进入千亿元俱乐部仍是不少房企掌舵者的梦想。

2019年年初，中国奥园集团主席郭梓文向外界宣布2019年销售目标为1141亿元，朝着千亿元奋进。

与郝恒乐一样，2020年开年，郭梓文如愿登上“千亿巨轮”。

据时代周报记者统计，2019年新晋千亿元阵营的房企共6家。与此同时，不少房企仍在千亿元的道路上奋力拼搏。

时代周报记者统计发现，2019年，500亿—1000亿元销售区间的有33家房企，距离千亿元规模仅一步之遥。

1月16日明源地产研究院首席研究员艾振强向时代周报记者表示，受行业总规模、自我竞争，以及赛道的限制，未来千亿元房企的数量不会超过50家，要到50家，还需3年左右。

自2010年万科成为首个破千亿元的房企后，千亿元阵营开始缓增，到2015年仅7家房企销售破千亿元。

2016年后，规模增长成常态。根据克而瑞数据，截止到2019年，千亿元军团已经增至34家。扩大规模都是地产行业发展主旋律。

然而跨越千亿元门槛后，房企掌门人又将面临发展新问题。

2000万平方米土储成基本门槛

想冲击千亿元，土地资源是最重要的前提。

“如果房企想实现百亿元，大部分房企深耕一个区域，可能只需要布局五六座城市、每座城市仅需几个项目；要想迈过千亿元门槛，要对外扩张，逐步全国化，至少需要做50个以上的项目。” 1月17日，一家粤系房企的投拓（房企项目前期拿地）人士向时代周报记者表示。

同日，蓝光发展方面向记者表示，其千亿元目标实现得益于全国化布局的规模效应显现。2019年，公司投资回归高能级城市群，进一步扩大二线及强三线城市的土地储备占比。

截至2018年底，蓝光发展已在全国布局50 余个城市，累计开发项目近300个。2019 年上半年，蓝光发展新增土地储备28个，总建筑面积约678万平方米。

据克而瑞数据显示，截至2019年6月30日，蓝光发展的总土储面积达2194.3万平方米。

时代周报记者统计发现，除了蓝光发展，其他新千亿元军团在土地资源的获取中同样加足马力，2000万平方米的总土储成为千亿元房企基本门槛。

2019年上半年，中国奥园新增34个项目，新增可开发建筑面积约726万平方米，截至2019年6月30日，集团总土地储备约4000万平方米（权益比81%），对应货值约4255亿元。

在2019年中期业绩发布会上，中国奥园公布利润最新土地布局策略：实现“30×40”，即培养30个城市公司，每家公司完成年销售额40亿元或以上，即最少1200亿元销售额。

1月18日，美的置业亦向时代周报记者指出，千亿元目标跟其战略布局密不可分，目前公司已布局具备良好经济产业、人口支撑的长三角、珠三角、长中游、华北及西南五大核心经济区。

根据财报数据，截至2019年6月30日，美的置业总土地储备面积达5251万平方米，有210个项目，覆盖全国15个省份、2个直辖市的54个城市。

截至2019年6月30日，佳兆业与建业地产的土地储备建筑面积分别为2580万平方米、4769万平方米。 

千亿之后的架构、人员调整

从目前来看，千亿元销售额仍被视作跻身主流房企的“门票”。

1月18日，一位粤系千亿元房企人士告诉时代周报记者，冲击千亿元是战略需要，没有规模就没话语权，规模对房企在拿地、融资、销售等方面都有所裨益。

他向时代周报记者指出，在行业看来，未来500亿元是最基本的生存线，稍微进取一点的都要冲击千亿元规模。

对房企而言，千亿元规模是一道需要跨越的坎。随着销售规模不断增大，房企内部管理能力也需同步增长。

艾振强向时代周报记者表示：“不同规模对应不同组织架构和管控模式，总体来看，房企实现千亿元之后都会将总部权力下放，赋予一线更多自主权，总部为一线赋能。”

上述粤系房企人士告诉记者，随着项目增多，组织架构往往从“公司—项目”两级结构，调整成“集团—城市—项目”三级架构，甚至变成“总部—区域—城市—项目”四级架构。

例如，中梁在2018年迈过千亿元大关，为了适应新发展节奏，不断进行组织变革。2017—2018年间，建立8大区域集团，形成了3.5级组织架构。

从2018年年末至2019年上半年，正荣也进行了组织架构变革，包括合并大区、组织扁平化、合并总部职能管理部门、经营授权下放等。

除组织架构调整之外，千亿元规模也带来企业人事变动。

1月16日，某新晋千亿元房企人士向时代周报记者表示，2018年其所在公司进入了千亿元阵营，宣布聘任TOP3房企的某高管为公司副总裁，负责融资方面业务。

不仅如此，在千亿元规模之后，提升利润也成为企业新奋斗目标。

“目前我们公司对于销售增速的要求降至20%