供应压力逼近临界点 楼市明年探底?

今年下半年,将迎来楼市供应高峰。
　　
　　2009年中期开始至今,受益于银行信贷和销售增长,地产商开发投资大幅增长,由于时滞效应的存在,导致竣工量及可售量将于今年下半年进入供应高峰。业内人士预计,四季度楼市供应将达到峰值,全国今年商品房竣工面积有望突破8亿平方米。供需关系的改变及其对房屋价格的深刻影响,将在2011年全面显现,明年楼市可能探底。
　　
　　投资大幅增长竣工量激增
　　
　　1月~7月,全国房地产开发投资23865亿元,同比增长37.2%。这是自去年10月以来,房地产开发投资连续10个月增长。经济学家樊纲认为,超过30%的增长是一个非常高的数字,正常的水平应该是20%左右。
　　
　　“统计数据表明,上半年房地产开发依然过热,即使是受到宏观调控政策影响最大的6月份,全国的开发投资额依然比5月上涨了1845亿元。”中原地产北京市场总监张大伟表示,但这是全国的情况,没有反映出京沪深等地受调控政策的影响。
　　
　　“2009年中期以后,房地产企业普遍加快了项目开发速度,这些项目绝大多数会在2010年下半年转化为市场供应,因此今年下半年的住房供应会有所增加。”万科董秘谭华杰表示。
　　
　　数据显示,2009年全国新开工面积11.5亿平方米,而竣工面积一般为上一年度新开工面积的70%左右,也就是说2009年的新开工转化为今年的竣工面积约为8亿平方米。而今年上半年的竣工面积仅仅为2.44亿平方米,据此推算,下半年将形成巨大的供应量。
　　
　　近期房企中报显示,下半年竣工量及可售量大幅增加。以万科A为例,年初公司计划全年竣工面积为504万平方米,截至6月底,已完成的竣工面积为128万平方米,仅占全年计划数的25.4%。这意味着,下半年万科竣工面积将达到376万平方米,为上半年的近3倍。
　　
　　中国海外披露,2010年公司预计新开工面积约为900万平方米,在建规模将达到1600万平方米,下半年的竣工面积约为300万平方米。
　　
　　碧桂园下半年拟新推出8个楼盘,可售面积为300万至400万平方米。龙湖下半年竣工物业建筑面积164万平方米,保利地产下半年推货约400万平方米。
　　
　　国土资源部内部人士分析,2009年房屋竣工面积的变化较为明显,相比上年增幅由负转正,新开工面积也保持较快增长,由于时滞效应的影响,新开工量推向市场需要时间,房地产开发企业在短短半年时间内难以大幅提升市场增量,预计2010年房屋竣工面积将呈快速上涨态势,第四季度增长幅度在年内达到峰值,全年竣工面积有望突破8亿平方米。
　　
　　9月开发商集中推货
　　
　　临近9月,京沪深穗一线城市,出现了明显的住宅放量苗头。
　　
　　北京中原根据公开资料及各大网站公布数据统计,预计9月开盘的项目46个,相比此前的5、6、7、8四个月,均有非常明显的上涨。特别是大兴、顺义、通州等区域的纯新盘较多,可能导致区域价格战。
　　
　　广州美联物业的研究报告显示,随着广州亚运城推出首期8000套房源,下半年广州楼市新增供应量将超过26000套。近期,天河区新盘陆续上市,包括保利中辰广场、阳光雅筑、睿山、亿泉尚园、瑞安创逸、力迅项目6个,推售时间集中在八九月,总货量可达1500多套。美联预计,今年第四季度,广州一手住宅价格将迎来较为明显的下行趋势,支撑位在10000元/平方米。
　　
　　根据深圳搜房网新房频道的最新统计,预计下半年深圳计划开盘项目60个,比上半年的39个开盘量增长35%。新盘将 超过2.5万套房源,加上目前约3.1万套的新房存量,下半年深圳新房供应预计将达5万-6万套。
　　
　　上海也出现了难得的供应潮。易居中国CRIC系统显示,8月全市共有65个住宅楼盘拿到预售许可证,共158万平方米新房源,创2006年9月以来的近35个月新高。上海证券分析师表示,预计“金九银十”期间的供应量,仍将保持在8月的高位水平之上。
　　
　　易居认为,新房供应量的大幅攀升,主要是去年开工的工程较多,而开发商对后市预测谨慎,希望加快出货。
　　
　　与此同时,上半年捂盘待售的开发商,经过4个多月的煎熬,回笼资金愿望强烈,特别是部分上市企业已出现资金困难。北京统计局数据显示,目前开发商资金中,银行信贷占比迅速下降,而一旦预售资金收紧,很可能带来价格战。
　　
　　更大的危险在2011年?
　　
　　虽然主流房企均将9、10月作为强力推盘的黄金时期,并表示会根据市况随时调整价格,但有观点认为,对开发商来说,供应量激增带来的风险和压力,将在2011年集中显现。
　　
　　容磁企业咨询顾问王雪松表示,以重庆为例,2009年下半年的土地获得面积为上半年的200%,使得2009年重庆土地市场集体变异,从客观上改变了整个地产市场运行的周期。从整体上看,由于2009年整个市场节奏的调整,以及2009年扩张性货币政策吸引了巨量资金进入房地产尤其是土地市场,将导致2011年房地产市场供应关系的大幅度逆转,供应量激增将是一个无可置疑的事实。
　　
　　“2011年,市场供求关系将朝着供应严重大于需求的方向去发展,而这将导致市场量价关系再次发生变动。”王雪松认为。
　　
　　此前,上海易居房地产研究院认为,这轮调整周期中,楼市底部有可能在2010~2011年出现。

来源:证券之星