上海地王“进退两难”

　　本报记者 方超 童海华 上海报道

　　年末已至，上海楼市正在打响收官之战，但备受关注的地王项目却“进退两难”。

　　不完全统计，2019年12月，上海楼市将有近40个楼盘集中入市，而据克而瑞上海数据显示，11月仅有15个项目入市。上海链家数据也显示，12月16日至12月22日期间，上海全市新建商品房成交量环比增长25%，成交金额环比增长13%。

　　除了推盘量劲增以外，诞生于2016年前后的多个地王项目也赶在年末新推房源入市，成为沪上楼市一大看点。如公元2040项目于12月9日加推房源入市，而其是浦东祝桥板块的地王项目。

　　尽管如此，在一片年末冲刺的热闹中，依然有相当部分项目“备受冷落”。如宝山区顾村板块“地王”项目央玺，网上房地产数据显示，其2019年分别于6月、10月两次开盘，675套房源至今仍然有381套为可售状态。

　　沪上楼市难复往昔热闹，一些房企上海区域业绩也受此波及。据易居克而瑞发布的《2019年1-11月上海房企权益销金排行》显示，2018年曾入榜的中骏集团等已在榜单中不见踪迹。

　　而此前多次出售上海项目的金融街(8.120, 0.04, 0.50%)控股股份有限公司（以下简称“金融街”）回复《中国经营报》记者称，金融街对于开发物业的销售、持有运营以及持有运营成熟后销售均属于公司正常经营行为安排，未来“将会持续关注上海市场并在合适时机加大投资力度”。

　　推盘量激增

　　进入年末时刻，上海楼市似乎也迎来多月不见的热闹景象，推盘量急剧上升。

　　不完全统计显示，2019年12月，上海将有近40个楼盘推出新房源入市，远高于11月份的15个。另据上海链家监控数据显示，12月16日至12月22日，上海市场新增供应1874套，环比增长44%，新增供应均价62309元/平方米，环比增长1%。上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾对此认为，“年末随着新增供应逐步增加，一定程度上也带动了成交量的增长”。

　　上海中原地产数据也显示，12月16日至12月22日期间，在供应方面，上海楼市继续呈现向上趋势，其中，“入市面积达到26.7万平方米，环比增加72%，入市项目也增加到7个”。

　　对此，上海中原地产分析师卢文曦认为，年底项目集中入市，“我觉得更多的是房企在冲业绩或者是排名”。

　　但值得注意的是，对部分项目来说，恐怕存在即使想冲业绩或也无能为力的情况。

　　近日，《中国经营报》记者实地探访位于奉贤区肖塘路与肖南路交汇处往南约200米的华润塞拉维销售处，除了几位不时向玻璃门外探头观看的工作人员外，并无其他购房者步入其中。而销售人员表示现在购房有九九折优惠，但称首付款支付周期为7天，最迟为月底，“要不然不卖”，并称，“一直都有这活动”。

　　而实际上记者曾在10月探访过该项目，购房优惠同样为九九折，甚至在国庆期间有过“买赛拉维叠墅，可赢奔驰好礼”的活动。

　　花样促销手段、折扣月月有，尽管如此，华润塞拉维项目的去化情况却难言乐观，网上房地产数据显示，华润塞拉维项目已在2月17日、7月30日两次开盘，共计732套住宅入市销售，但迄今为止，“已售总套数”为132套，“可售总套数”达到595套。

　　而去化不佳的不仅仅是华润塞拉维。近日，记者实地走访位于松江涞寅路658弄的绿庭尚城璟悦，发现打着大虹桥辐射区、地铁精装社区等概念的该项目销售数据也并不好看。

　　尽管如此，绿庭尚城璟悦销售人员表示当前价格并没有优惠，但记者走访该项目发现，多幅“单价40067元/平方米精装新品火爆热销”的巨幅广告围绕于在建住宅楼周围，颇为显眼，但吸人眼球的单价下则备注了极小的字眼“23号楼201室”，而安居客显示该项目44518元/平方米。网上房地产数据显示，该项目在11月、12月签约次数分别为36次、11次。

　　图为绿庭尚城璟悦在建住宅楼，多幅“单价40067元/平方米精装新品火爆热销”的巨幅广告围绕在其周围，颇为显眼。方超/摄影图为绿庭尚城璟悦在建住宅楼，多幅“单价40067元/平方米精装新品火爆热销”的巨幅广告围绕在其周围，颇为显眼。方超/摄影

　　对此，记者致电该项目开发商上海绿庭房地产开发有限公司，工作人员表示并不清楚相关情况，但其拒绝转接和提供其他联系方式。

　　梳理可发现，去化不佳的项目远不止这些，如位于宝山区的中冶上河雅筑从11月12日开盘至今，已售总套数为85套，可售总套数为275套。

　　不仅如此，入市项目的认筹率也较低迷，相关数据显示，如绿庭尚城璟悦认筹比为15.22%，中冶上河雅筑稍高一些，为19.44%。

　　值得注意的是，在11月入市的高端项目中企滨江悦府认筹率100.89%，八埭头滨江园为68.55%，而11月份之前开盘的福晟钱隆广场认筹率达到650%，前滩晶萃名邸认筹率则超过300%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“认筹率比较低表明市场的表现还是比较弱的，下半年上海市场是有所反弹，但是一直起不来，可能个别月份比较好”，但从“实际情况来讲，现在市场还是降温”状态。

　　地王项目年末抢收

　　在年末的沪上楼市，地王项目自带光环，一入市就备受关注。

　　其中，12月9日，浦东祝桥板块的公元2040三期项目正式开盘，据悉其本次取证房源共364套高层，面积约86平方米-117平方米，均价在45481元/平方米左右。

　　当年该项目可谓风光无两，2016年7月27日，上海市出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。最终，金地力挫融创、平安不动产、龙湖等竞拍对手，以88亿元总价摘牌，一举创下彼时的上海总价地王，溢价率高达286%，楼板价达到33023元/平方米。

　　而在此前的11月8日，位于嘉定区封周路885弄的板块地王项目西郊金茂府也加推房源入市。据悉，此次共计235套房源，主力户型为211套约100平方米的小高层，另有24套叠加别墅，均价46412元/平方米，媒体报道显示其认筹率仅三成左右，而其2019年2月首次开盘认筹率高达161%。

　　尽管如此，网上房地产数据显示，西郊金茂府销售情况较好，其年内三次开盘共计推出1094套房源，目前可售状态为142套。

　　将时间拨回到2016年6月，彼时，建发房产以41.98亿元的价格，击退华润、碧桂园等11家房企，夺得嘉定区嘉定新城E27-1地块，溢价率达到68%，楼板价达到30289元/平方米。公开资料显示，西郊金茂府项目是由建发房产、保利置业和中国金茂联合开发。

　　不仅如此，很多已经入市的地王项目去化承压。最典型的莫不过于位于宝山区富长路联谊路交汇处的央玺项目，相关信息显示，该项目是顾村板块的地王项目。2016年，建发联合中粮、首开，以67.9亿元的总价拿下央玺项目地块（宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块），成交楼板价高达53727元/平方米。

　　尽管地王头衔加冕，三家房企联合打造，曾弄出“买房送宝马”新闻的央玺销售情况似乎并不乐观。网上房地产数据显示，其在6月27日、10月18日两次开盘之后，675套房源中仍然有381套为可售状态，其10月、11月的签约次数分别为46、44次。

　　除了销售状况不好，更为外界关注的则是，在2016年前后拿下的这些地王，在限价状态之下，入市周期相当漫长，克而瑞上海数据显示，其以2015年以来的上海成交的16宗地王为统计样本，“这些入市地王的平均入市周期达33个月，远高于全国平均入市周期18个月”。

　　在此情况下，不少房企最后似乎都在“割肉”进入市场，如顾村板块地王央玺项目楼板价为53727元/平方米，但第三方平台显示其售价为62000元/平方米，而此前市场原认为其入市销售价格在8万元/平方米左右。类似还有的西郊金茂府，第三方平台显示其价格为46400元/平方米，而业内人士原预估售价接近6万元/平方米左右。

　　卢文曦就认为，“限价短期不会取消，因此豪宅再捂也捂不出更多利润，及时出货回笼资金是最好选择”，“市场可能还是会维持供大于求的格局，在此背景下，产品入市价格可能继续受到承压，低于预期入市或是常态”。

　　房企业绩或受累

　　但值得注意的是，也还有部分板块地王项目迟迟未入市，如前滩三湘印象(4.640, -0.03, -0.64%)名邸等。

　　相关信息显示，2014年，三湘印象以18.61亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01宅地，成交楼板价为6.66万元/平方米，溢价率高达114%，再次刷新几个小时前由其他房企创造的地王纪录。但至今距离拿地已有5年时间，项目仍未开盘。

　　记者针对开盘等信息，致电项目开发商，但对方表示，“不方便透露，看我们官微吧”。而根据本报此前报道，企业“希望尽快开盘入市，但上海需要企业排队申领预售许可证，而且在售价方面，房管部门严格进行价格指导，公司还在持续沟通中”。

　　对此，严跃进认为，如果一直没有开盘，“可能在等待一个机会，因为像前滩这样一些地方，可能（开发商认为）明年的市场表现会比较好”，所以主动放缓开盘。

　　而卢文曦则表示，“主要还是跟企业自己节奏有关系”，其分析称，各个房企到目前的年度目标完成情况不一样，“有的房企可能长时间没有开盘，年底对资金回笼指标有压力，所以可能想办法在年底先抢一波”。

　　与住宅品类冷热不均相似，上海各个区域的热度也不一样。

　　上海链家监测数据显示，分环线来看，11月份外郊环间成交2463套，占全市总成交数的46%。排名第二的郊环以外，成交1427套，内环以内成交量最低，为246套。而分区域成交量来看，前三位分别为浦东、宝山、和青浦。

　　另据上海中原地产检测的新房各区均价图则显示，11月，静安、长宁等呈现上涨趋势，其中静安已124690元/平方米“一骑绝尘”，上涨15.4%。而浦东、嘉定、青浦等区域则呈现均价下跌趋势，其中嘉定下跌幅度达到13.3%。

　　在此情况下，布局沪上的各大房企也呈现出冷热度不一的情况，但更为突出的或是相当部分房企所感受到的阵阵寒意。

　　易居克而瑞发布的《2019年1-11月上海房企权益销金排行》显示，2018年以35.29亿元排在第24位的中骏集团已不见踪迹，类似的还有融信中国、信达地产(3.990, 0.01, 0.25%)等多家企业，且榜单呈现出强者恒强的局面，2018年同期的榜首绿地集团为162.27亿元，而2019年则为融创中国的208.35亿元。

　　其中，中骏集团尤为引人注目，相关数据显示其在上海的销售额呈现下降趋势，其中2018年在上海的签约金额为34.94亿元，而2017年为70.76亿元，下滑幅度达到50.62%。值得注意的是，在2019年半报中，中骏集团并没有公布上海市场销售数据。

　　卢文曦从拿地角度分析称，有些企业在上海拿地呈现出“不可持续性的”现象，“可能就是一两年之内集中拿（地），拿完之后，后面几年也没有很好的补偿”，其形象地表示，“不能饱两年饥（饿）两年”。