2020年房贷要调整！你的房贷可能少还了

一

房贷利率规则要变了。

昨天央行发布存量房贷的利率新政，对房贷市场影响深远。

主要内容如下：

自2020年3月1日起，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，加点可为负值，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成，商业性个人住房贷款，重定价周期最短为一年。

要知道，到2018年末，个人住房贷款余额25.8万亿，这部分资金央妈要重新定价了。

有两个个关键点，下面重点说说。

第一，什么是存量浮动利率贷款？

这要从央妈的基准利率新规说起。

今年8月份，央行决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。

说白了，以前的贷款基准利率不再作为银行发放贷款的基准，以后将用LPR替代。

从10月8日银行的房贷利率开始执行。

那么在此之前，我们买房向银行借的钱，就叫存量房贷。

也就是说，如果你买房的贷款，银行计算的房贷利率，不是用LPR利率+加点得到，而是用贷款基准利率×（1+浮动比例）算，都是存量房贷。

由于LPR是每月调整一次，利率是浮动变化的，就叫存量浮动利率贷款。

二

第二，加点如何算？

对于商业住房贷款，加点数值是原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，加点可为负值。

举个例子。

比如2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果某个人房贷原合同约定的利率，是5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。

如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，则加点幅度是0.59个百分点，即5.39%-4.8%=0.59%。

在2020年3月30日至12月31日，执行利率水平仍是5.39%，

即4.8%+0.59%=5.39%。

此后在2021年1月1日从新定价，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

如果加点为负，意味着执行利率是打折的，不是上浮。

而对于非商业性个人住房贷款，加点数值由借贷双方协商确定。

你觉得LPR浮动利率不方便，还可以选择保持固定利率不变。

不过钱哥不建议大家选择固定利率，这个会比较坑。

为什么这样说？

房贷利率一般周期在25年到30年，根据当下的经济趋势，中长期看市场利率会不断走低。

前段时间，央行前行长还说，中国可以避免快速进入负利率时代。

如果未来利率走低，你选择的是浮动利率，那么房贷利率也就随着降低了，要还的钱会大大减少。

拉长时间看，现在国家调整存量房贷利率的标准，未尝没有这方面的考虑。

最近这20年，国家通过房地产产业链，带动经济突飞猛进的发展，国家的经济实力跃升到全球第二。

三

而在巨大成果的背后，也有隐忧。

比如说居高不下的房价，吞噬了大部分普通人的财富，用六个钱包买房，导致消费能力大幅下滑，不利于经济的进一步发展。

房地产市场的泡沫，不仅让普通人吃尽苦头，对于国家来说，也是不小的风险。

现在通过新的贷款利率制度，国家可以更好的调整房地产市场。

未来降准降息是大概率事件，传导至房贷市场，就会让大家少还很多银行的钱。

比如贷款100万，期限30年，按照现在贷款利率普遍上浮10%，也就是5.39%算。

等额本息的话，最终要还的利息就有101.93万，比本金都多。

如果未来市场利率不断走低，不说负利率，即便是零利率，这101.93万的利息就不用还了，可以白白少还一半的钱。

这不是小事情，还给银行的钱少了，自己留存的钱多，不会全捂着。

大部分人会用来消费，从而客观上刺激内需的增长，最终会推动经济的增长。

这是国家调整房贷基准利率的一个重要逻辑。

未来房贷利率可能为负的事，并不是钱哥的推测，现在已经在丹麦出现。

今年8月，丹麦第三大银行日德兰银行，开始向贷款人提供年利率为0.5%的十年期贴息购房贷款。

这是全球首个负利率贴息房贷业务。

你向银行贷款不用给利息，银行还要帮你一起还贷，是不是有点傻眼了。

未来的楼市很可能迎来大变局，拭目以待了。