房地产市场需警惕外资扰动

　　国内房地产调控政策效果初现成效,而以黑石集团为代表的外资却开始涌入国内房地产市场,它们究竟是来抄底还是投机?外资的流入对我国房地产市场调控新政会否形成干扰?对此,业内众说纷纭。笔者认为,我国房地产市场国内的过热投资已有所遏制,但还需警惕外资对我国房地产市场的扰动,应该加强对进入房地产市场的外资的监管。
　　
　　欧美房地产疲软吓跑外资
　　
　　目前,欧美房地产市场疲软依旧,而且前景也并不十分光明。本月24日公布的美国7月成屋销售数据显示,成屋销售下滑13.4%,连续第3个月下滑,至470万;而6月成屋销售下滑5.1%至537万。同时,购房税务优惠到期以及就业市场低迷继续打压房屋市场。若未来数月美国房屋销售数据继续疲弱,将令投资者进一步担忧美国以及全球经济前景。
　　
　　正如美国前联储主席格林斯潘日前所言,目前美国存在大量所谓“负资产”房屋,即购房贷款额超过房屋本身价值,这可能导致未来房屋止赎率大幅增加,对房价产生进一步下行压力。如果房地产市场出现恶化,美国经济可能再次陷入衰退。而在经济不景气的欧洲,今年上半年房价仍未企稳。尤其是受主权债务危机影响较严重的西班牙和爱尔兰,今年房价会继续大幅下滑。其中西班牙的房价下滑会持续至2012年;而爱尔兰房价今明两年也会因供大于求而不断下跌。数据显示,2008年英国的房价暴跌了18.4%,2009年以来又跌去了7%。最近英国房价又持续下跌,8月份的跌幅已经超过了2009年上半年的次低点,仅次于2008年的房价最低点。就法国而言,虽然前一段时期房价跌幅不大,但目前已处于补跌阶段,预计今年年底也将比去年同期下降10%左右。正是由于目前欧美房地产市场前景黯淡,欧美资本就会放弃欧美房地产市场,在全球各地寻找投资机会。
　　
　　中国房地产市场吸引外资
　　
　　尽管当前中国国内房地产市场正经历着史上最严厉的宏观调控,国内楼市量减价滞,房地产投资也显现减缓势头。但外资对于国内房地产市场的热情却依然高涨。据商务部统计,2010年1-7月,外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元,同比上涨10%。值得注意的是,自2009年5月起,房地产开发资金来源中的外资同比增幅一直是负数,而从今年6月起,外资的同比增幅开始转正,并呈现迅速增长。仅6月份当月利用外资的资金额就达到80.91亿元,超过了4、5月份的总和。另经不完全统计,目前,包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入中国房地产业。有消息称,日前,黑石集团已同香港大型地产商鹰君集团达成协议,同意向香港鹰君 资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地,来建造豪华酒店和高档公寓。那么,当前,外资在中国房地产市场的频繁活动主要是基于如下原因:一是由于银根收紧及房地产调控政策,国内不少房地产企业融资困难,于是,缺乏资金的房地产商将注意力转向手握大量资金的外资;二是受供需矛盾影响,中国房地产业前景依然良好,外资的逐利本性使得国内房地产业对于外资充满诱惑,当前的房地产调控也 了所谓的“抄底”契机。三是 升值预期也将提高房地产行业的景气程度,从而对外资流入房地产市场产生了积极影响。
　　
　　切实加强对外资的监管
　　
　　首先,对外资投资房地产的政策应进行梳理和规范。2006年,建设部、商务部等部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,规范外商投资房地产企业的市场准入,提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重;同时也对外商投资房地产企业在市场准入、投资范围、贷款等方面的行为进行规范。当前的关键是应依据政策法规加强监管,比如对经济适用房的开发建设、棚户区改造等投资可以鼓励,而对土地成片开发、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心等的建设应加以限制。
　　
　　其次,对地方政府吸引外资进入房地产应有特别规定。今年4月,国务院《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》发布,明确了除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外,其他由地方政府有关部门核准。商务部也于6月份发布《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》,再次对该审批权下放进一步说明。但是,审批权的下放,可能在一定程度上便利外资涌入房地产。因此,当前,对地方政府吸引外资进入房地产应有特别规定,甚至不排除启动暂停审批的规定。另外,在将推进的房产税改革中,内外资应一视同仁。
　　
　　其三,加强对外资投资房地产的外汇管理。几年前,国家外汇管理局、建设部曾联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,对境外购房主体购买境内商品房的外汇管理加以规范。目前仍需严格按照“商业存在、实需自用和先结汇后入账”的原则,加强对外资投资房地产的外汇管理,以进一步规范外资投资房地产市场秩序。

来源:证券之星