楼市反弹远未到来

　　最近几周,北京楼市的成交量有所反弹,而价格却未见松动。有新闻称,北京通州16000元/平米已经触及“价格底线”,可以考虑出手,真让人不得不感慨中国人有钱。
　　
　　从开始调控起,人们就在等待降价潮的到来,希望如同2008年一样可以淘到6折、7折的房子,但是这样的好事迟迟没有出现。开发商在2009年吃得太饱,资金实力比人们估计的要雄厚得多。于是刚需们开始坐不住了,被媒体哄两下就下了水。
　　
　　其实,最近的成交量上升有一个很大的因素就是学区房。开学在即,提前三年落户是死规定,不能等。而即便不是落户需求,开学了面临接送,住房也是必须解决的燃眉之急,没法再等。在楼市的所有卖点中,学区房永远是最坚挺的因素,其保值能力甚至超过商业中心地段。学区房高企的成交单价也会影响到整体的均价,从而给人一种整体反弹的假象。
　　
　　另外,部分反弹的成交量还来自于最近低价开盘的郊区楼盘。面临年底业绩的压力,上市大开发商都调低了心理预期,将楼盘以相对低廉的价格上市。在市中心区域,新开楼盘与二手房还出现很明显的倒挂──因为二手房还需要交纳中介费、税费等,实际成交价要上浮近10%,而在新房购买中这部分费用就没有了。因此,参照二手房定价的新房,实际购买价格反而比二手房还低,这样的价格策略自然吸引了买家介入。当然,这同时也意味着随着年底前新房供应的进一步到位,二手房有下探的空间。
　　
　　但是成交量反弹是否意味着楼市整体反弹来了?不妨看看价格。虽然调控以来价格基本上没有怎么动,但是经历了疯狂的2009年,目前楼市的价格比2008年高出近70%。难道在这两年中经济发展这么快?收入增长这么多?显然不是。我们的经济暗流滚滚,我们的收入增长被通胀吃得所剩无几。因此,所谓的“价格底线”到来是很无稽之谈的,我们并没有这样的实力来支撑现在高企的房价。
　　
　　再看2009年楼市为什么会火?因为鼓励政策的 ,因为4万亿,7折利率、税收优惠和取消外籍购买限制等政策。2010年为什么会瘟?还是因为政策。因为信贷控制,因为首付提高、利率提高。现在,这些因素变化了么?没有。最近中央政府更是屡屡表态楼市调控尚未到位,政策方向不会改变。楼市要反弹,需要动力。从政策口径来看,调控政策今年不会有变化,明年也很可能继续这个基调──不排除适当鼓励改善性住房。所以,在开发商面临巨大的业绩压力,第四季度供应量有所回升的背景下,刚需们不必慌张,继续等待到十月以后是更明智的做法。
　　
　　至于投资型的需求,楼市这个价位几乎没有投资的价值。在政策压力下,升值潜力非常有限,占用资金量却非常大。如果赌升值,必须有一年10%以上的收益才能保本,一年20%以上的收益才相对其他投资渠道有吸引力,而现在的楼市要做到这一点很困难。至于说出租,租50年才能回本的投资还是算了吧。

来源:证券之星