销量周环比持续上升持续关注房价变化

　　本周一二线城市主流城市整体销量继续环比上升10%,主要是新增供应量开始逐渐释放,并且前期价格有所调整带来的购买力。目前整体成交量较4月中高点仍下降41%。
　　
　　一手房销量环比上升10%,其中一线城市上升16%,二线上升7%。
　　
　　大部分城市本周环比回升,成都、杭州、苏州环比上升40%以上。
　　
　　一手房销量同比下降18%,其中一线城市同比下降33%,二线下降9%。成都、广州、重庆同比上升,其余城市仍下降,但降幅减少。
　　
　　二手房销量环比上升5%,同比下降24%。其中北京、深圳、天津、杭州环比分别上升13%、24%、34%、19%,武汉回落。
　　
　　近期房价呈止跌态势,并且部分区域稍有上涨的趋势。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动,目前一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为44%,其中一线城市上升45%,二线城市上升42%。二手房价仍在高位波动为主,近期北京部分二手房价稍升。
　　
　　近期去化时间下降至10个月。一手房整体可售面积相对四月中旬的最低点上升22%,但整体仍处低位。销售回升使去化时间明显下降。
　　
　　目前A股主流开发商估值基本合理,10年PE15倍左右,RNAV折价12%。一线地产10年PE14倍,RNAV折价16%;二线地产10年PE15倍,RNAV折价8%。整体主流开发类10年15倍,RNAV折价12%,PB3.2倍;出租类10年23倍,RNAV折价16%,PB2.5倍。
　　
　　继续维持我们的行业观点:1)坚持中期投资策略报告的股价和房价的勺形关系,房价下跌降低将政策风险,中期投资机会时间点提前并上涨空间增大。2)目前行业所处阶段:降价者旺销,不降价者滞销。
　　
　　房价部分小幅涨价。3)政策面继续保持严控。4)短期量价之间可能反复,背后是开发商、商业银行、购房者、政府之间的反复利益博弈。
　　
　　5)新增供应量的上升将导致短期销量回升,但是若房价上升势头重现,加上信贷政策继续严厉,被实质性伤害的购买力得不到修复,进而导致开发商销售情况的再次下降,拉长行业调整周期。6)“金九银十”能否出现主要取决于开发商是否愿意真的降价,房价僵持或上涨会使销售速度明显下降。预计9月量增、价平中温和走高,政策维稳。
　　
　　26-27日国泰君安房地产行业专题策略会请参考30日发出的纪要。
　　
　　因政策面和量价难以反转,行业维持中性。短期股价谨慎偏乐观,建议标配持有;中期上涨则取决于房价有效下跌、政策实质性放松。
　　
　　继续推荐逆周期发展、业绩确定性高的万科、招商地产、首开股份,继续推荐商业地产代表中国国贸、X+地产代表中国宝安和建发股份。
　　
　　重点推荐深圳前海发展/城市更新受益龙头招地、深天健和华联控股。

来源:国泰君安证券股份有限公司