写字楼投资也有“保鲜期”?

    近日,记者采访中接触到了不少写字楼的投资人,他们无意间向记者透露,目前的写字楼投资黄金周期在5年左右,收益最大化。就像食品的保鲜期一样,过了就不新鲜了,不但收益打折扣,而且有可能砸到手上。都说写字楼是中长线的投资,在国外不少的写字楼更是公司资产最好的载体之一,为什么在成都的写字楼投资圈中会有投资5-8年为“保鲜期”的说法。

　　5年内必出手投资者信奉“保鲜期”

　　不少做过写字楼投资的人都会发现这样一个现象:凡是投入运营在3年、5年以下的甲级写字楼,其租金普遍高于投入运营在5年以上的写字楼物业。运营超过5年的写字楼都或多或少的面临着品质客户流失的境地,随之而来的就是租金下跌、物业品质降低、空置率增高等局面。

　　“住宅是一种‘生活资料’,而写字楼是一种‘生产资料’。住宅如果租不掉,可以自己住,但写字楼租不出去的时候,只能闲置,这样不但不会产生利润,反而会消耗资金。因此投资风险比较大。”成都的孙先生如是说。尽管明知投资风险很大,但是后期的收益却刺激着孙先生一次次进军成都写字楼市场。在长期投资写字楼的过程中孙先生也摸索出这样一个规律:无论多优秀的甲级写字楼都必须在5年内出手,才能保证其价值,获得理想收益。一旦超过5年,必然会面临着折价的尴尬。

　　曾经有业内人士称,成都写字楼的黄金投资期不过5年。尽管此观点并非人人认同,但随着不少甲级写字楼在5年后颓然失色,其中不乏业界公认的部分甲级写字楼,我们不禁反思:难道成都写字楼真的难逃“五年之痒”?

　　配置低损耗大拖累写字楼周期短

　　为什么成都写字楼保鲜期不会超过5年?一位业内人士认为,这与写字楼的前期配置和后期物业都有关系。成都的写字楼在后期维护、物业增值、保值方面做得不尽如人意。在前期或许能够达到业主的理想收益,但是在超过5年、8年后,不仅物业的投资回报率降低,而且物业的品质也开始下降,不能做到‘可持续发展’。“举一个简单例子,我们从写字楼的车位配置来看,一般来说,关注到这一点的人不多,但是车位配置在商务办公中有着非常重要的意义。与住宅按户来配置不同,写字楼一般是按办公面积来配置。不少的写字楼对外宣传自己有几百上千个客户,看似很多,结果按办公面积一算,300、400平方米才一个车位。等到使用了几年,这个写字楼入住饱和了就会发现车位严重不足。一些公司不得已只好搬走。”

　　车位比仅仅是前期配置的一个方面,包括大堂、电梯、过道等很多的配置上,还与沿海和香港等地的写字楼存在很大的差距。而后期的物业服务上也因为损耗的问题,让写字楼在先天不足,后天压力大的情况下老化得更快。尤其,有的写字楼主是拆零销售,运营者不得不面对无数小业主,分散的业权使得写字楼在后期维护过程中难以提高效率,种种问题叠加起来,导致了产品的老化,品牌形象被消解,保鲜期被大大压缩。

　　开发商练足内功做长写字楼投资年限

　　成都写字楼从2007年开始,新增供应量以每年31%的速度推陈出新。在汲取老一代写字楼的经验上,新写

　　字楼在配置、细节、硬件软件设施上都力臻完美。如新希望国际、华样年