上海房价创下近20周新高 机构警示恐招再调控

　　调控似乎没能按住上海房价的牛头。最新数据显示，本轮调控启动至今的近20周，上海商品住宅周成交均价平均高达22261元/平方米，这几乎创下上海房价新的高峰。
　　
　　广发证券的研究团队近期在对广深地区房地产联合调研后发出警告：“9月份之后，商品房供应量将加大，成交量将继续回升，预计幅度在30%左右；房价将小幅上涨，我们担心政策的再次加码。建议投资者不能过于乐观。”
　　
　　“在调控深入、政策转轨下，中国经济与房地产政策未来发展面临抉择。在资本的泡沫阴影下，房地产调控与行业将呈现周期性，房地产企业如何在当前环境下要走出最稳健的一步，将是关系生死的。”在“两岸三地房产共同市场论坛”的启动仪式上，两岸三地的业内专家集体给出“忠告”。
　　
　　豪宅再次支撑高房价？
　　
　　上海佑威的数据显示，8月23日至29日上海全市商品住宅成交均价为21333元/平方米，环比前周进一步上涨6%，突破2.1万元大关。
　　
　　据方方地产咨询机构观察，8月上海出现了一波小规模的集中 易，共有4个项目月成交量在2万平方米以上，月成交1.5万平方米以上的占到8个。快速成交的因素却分为几种：有大幅度降价引发的，如大华锦绣华城、绿地松江名邸，各自出现八折左右的跌幅后取得热销；有相比区域低开引发的，如九龙仓玺园、上海滩大宁城，较区域内产品低开一至三成左右，开盘即出现抢购；有提升产品附加值变相降价的。
　　
　　但中房信统计的商品住宅周成交均价，却揭露了部分楼盘降价实现热销的另一面，成交均价不仅没有出现明显下调，反而继续创新高。
　　
　　数据显示，上海商品住宅成交均价依然高位徘徊，连续出现周成交均价站上2万元/平方米，在本轮调控自4月中旬启动至今的约20周时间里，近20周的周平均成交价格高达22261元/平方米。除了降价楼盘的绝对价格依然较高原因外，上海豪宅再次发力成为最主要的支撑和推力。
　　
　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，随着传统销售旺季的临近，一些中档项目也纷纷入市，这一价位的项目在上周的成交榜前十中占据五席，并且包揽三甲，最终导致了全市均价的进一步上升。
　　
　　“别墅市场的强势突起和一批上海市内中环中心区域的豪宅和高档公寓项目的入市热销，直接带动了8月份上海商品住宅市场成交面积和成交均价的提升。”汉宇地产市场研究部透露。供应量增加、成交量增加，但成交均价也表现为继续创新高，给市场传递了“回暖、续涨”的错误信号，已经开始影响买卖双方的心理。
　　
　　不只是在上海，国内其他多个重点市场传出回暖消息。某研究院8月30日的最新市场报告披露，在8月最后一周监测的35个城市中，半数以上城市的楼市成交面积环比出现上涨。
　　
　　楼市顽疾继续恶化
　　
　　调控至今20周，楼市高房价的顽疾不仅没能得到遏制，反而还在加重。
　　
　　国内某上市房企的董秘在广发证券的调研中，提出了“保障房建设有利于商品房价格上涨”观点：保障房的增加对住房需求会有一定分流，但这部分人不是商品房的购买者；同时，保障房的增加会减少商品房土地供给的减少，进而对商品房的供应起到减少的作用，因此，保障房的增加对商品房的影响中性偏乐观，有利于商品房价格的上涨。
　　
　　在高房价泡沫的遮掩下，太多楼市的顽疾一直没能被正确认识。
　　
　　统计数据显示，就在上海上周商品住宅再次突破21000元/平方米大关的同时，该周供求比由前一周的1∶0.71继续下降至1∶0.33。对于供求比，业内人士早已心知肚明，也各有理解，但供应继续远超需求的时候，房价还在创新高，便是国内楼市畸形的一个标志。
　　
　　除了怪异的供求比和房价之间的关系外，空置率正在逐渐成为楼市急需调整的另一个“癌变”。21世纪不动产的调查发现，尽管有不少高端楼盘近期再次实现了热销，但21世纪不动产上海锐丰陆家嘴区域经理田燕告诉记者，在租售两难的情况下，有个别小区的空置率高达30%左右。
　　
　　汉宇地产研究部直言，本轮调控以来，买卖双方迅速转入观望，造成短时间市场供求出现真空，供应量与成交量两大指标双双跌入历史低位。
　　
　　对于目前出现的成交量回暖，广发证券调研报告认为其中的一条重要原因，就是经过4个月的消化期，房价未见实质松动，部分观望心理的购房者转入买房所致。
　　
　　而不少业内人士表示，以目前楼市的发展趋势，若不能严格执行现有调控政策而又没有新调控政策 ，过热的隐忧并非不可能。
　　
　　中房信数据披露，上海市场，有18个楼盘赶在上周末推盘，提前预热“金九银十”，同时还有35个新建楼盘打算9月上市，45个在售楼盘打算9月推新房源，另外还有15个新盘预期10月上市。“按照政府规定每次推盘量最少3万平方米算，以上提到的113个楼盘供应量将达到340平方米。”薛建雄分析，如此巨量的供应压力，将给“金九银十”期间的楼市带来巨大压力，如果政策仍然保持高压，开发商必然展开新一轮价格战。但反之，市场5-8月的低迷成交也积压了充足购买力，一但出现类似去年的跟风入市，到最后的非理性入市就可能使楼市由量升走向量价齐升，最终导致过热。

来源:21世纪经济报道 作者：田新杰