三大关键因素决定未来房价走势
现行调控政策是否有效贯彻并转化为长期制度、物业税等制度设计是否能有重大突破、区域经济发展中是否能有新的产业有效替代房地产的支柱地位,这三大因素将决定着未来房地产市场的走势。
自本轮楼市新政以来,主要城市的房价上涨速度已有所减慢。但各界普遍感到楼市价格并未明显松动,个别一线城市还有继续上涨的迹象,市场对未来演绎趋势预期依然不明朗,这增加了观望气氛,不利调控政策的有效发挥。
鉴于以往十年房地产市场调控的经验与结果,下阶段楼市价格能否真正开始回归理性,回调至广大需求者普遍能接受的区间,投资与投机需求能否真正得到有效抑制,主要取决三大因素。
现行调控政策能否有效贯彻并转化为长期制度
就此次银行房贷政策而言,本轮二、三套房贷政策是为最为严厉的一次。这对投资和投机客而言,几乎断绝了利用银行资金杠杆的机会。根据银行及房地产业内分析,目前70%的购房需求为第二次购房,这其中改善型和投资型需求兼有,大幅度提高到50%的首付比例,有效降低了银行资金的杠杆作用。
对于第三套购房者来说,多数为投资和投机客,限贷或者继续大幅度提高首付比例及利率政策,也大大消除了银行资金的杠杆作用,有效抑制了这部分需求。虽然这些政策也会抑制部分改善型住宅的贷款需求,但总体对抑制楼市因投资和投机过度而导致的价格飞涨,稳定楼市供需和价格利大于弊。
同时,监管部门和多家银行还针对不同的价格下跌进行了压力测试,最坏的估计是市场下跌50%时银行的承受能力,这种测试虽然看似从银行防范风险角度考虑,但也向市场释放出一个信号,就是监管部门对本轮政策调控作了较为充分的准备。除了银行信贷政策外,对地方政府的问责制度、控制商品房开发贷款、大批建设保障性住宅、研究住房税收政策等等,也都为本轮调控创造了协调的政策效应。
从初步结果看,调控政策 已经三月有余,绝大部分地区楼市价格呈现缓升迹象,但北京、上海、杭州、深圳等一线城市,成交房价并未明显下跌,楼市价格依然处于市场普遍认为具有泡沫的高位。而且前不久,北京、上海等地相继传出第三套房贷松动的消息,引起市场猜疑。虽然监管部门一再重申要继续严格执行二、三套房信贷政策,在贷款审批时认房又认贷,但是如此收紧执行力度只是因为一时风声,还是持续的行为广为市场关注。说明该政策对控制投资和投机发挥了应有作用。现在,市场最为担心的是一旦政策松动,大批投资和投机资金还会卷土重来,楼市价格也会立即反弹。目前关键还要看二、三套房政策的贯彻力度和执行情况。
就此次二、三套房政策而言,依然存在几个不确定性:一是该政策是作为长期的制度性措施,还是阶段性的措施;二是如果作为阶段性措施,调控措施会执行多久;三是现行政策的执行效果如何,市场也未得知,至少目前监管部门还没有对银行开展大规模的房贷自查和现场检查;四是作为区别对待性的政策,一线城市和二线城市执行第三套房的政策差别如何体现,由区域人民银行和监管局制定,还是有人总行和银监会统一制定,目前都没有明确定论。由于这些不确定性,导致市场依然处于观望阶段,不仅不利政策调控预期,而且也会影响刚性的自住、改善性消费。因为市场预期不明朗,都会在一定程度上滞后各种的消费计划。如果调控政策对于上述方面能给予明确清晰的解释,以增强市场有效的预期,则对房价调整趋势产生明显的效应。
加强房地产的调控,不仅仅是调房价,更重要的是进行结构调整。目前各地区正在加快保障性住房的建设,这对于中长期改善市场供给结构具有重要意义。从长期来看,房地产调控的目的不仅是为了保持房地产市场的平稳较快发展,更重要的也是为了保持经济的可持续发展。而要实现这些目标,关键看目前这些调控政策和目标取向能否长效化,让市场真正吃下定心丸。所以还需要有关部门从法律法规层面加以研究,努力使调控政策能转化为长期的制度要求。
房地产市场制度改革设计是否能实现重大突破,为市场持续稳健发展奠定永久性的制度保障
目前我国房地产市场主要以市场化为主,各阶段调控政策都是对市场自身不足的一种补救措施,没有从根本上触及房地产市场的深层次问题。在我国贫富和收入分配差距扩大,土地资源有限而住房需求较大,尤其是广大中低收入阶层具有较强的住房需求的这种状况下,要实现房价长期稳定在广大百姓普遍能买得起区间内,如果没有制度性突破,调控目标并不是容易达到的。但每一次涉及制度改革的,市场都会引起不小的震动,一定程度上说明制度突破和改革具有重要的本质性的影响。
以房产税制度为例,房产税被传“即将开征”或“已被有关部门审批”等消息不断传出,但至今为止仍未有确切定论。业内人士表示,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,条例由财政部负责解释,施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定。如果要把征税范围扩大到住宅,那就涉及修改《暂行条例》,地方无权制定。今年5月31日,国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,文件将“逐步推进房产税改革”,列入了今年的财税体制改革的目标当中。有关部门后来表示,物业税的推出不会等待很长时间,但目前还需要不断完善细化。虽然未来 的房产税或物业税效果如何现在还不得知,但是至少可以看出,一些政策已经开始触及影响房地产市场的深层次问题。市场也在高度关注房地产市场的深层次制度变革。
此外,房地产制度设计中还涉及多个理论问题,如商品房的市场和社会属性问题;是否需要实行双轨制问题;在关乎民生重大利益的商品房或者保障性房屋上,是否应该具有投资属性等等。由于这些制度涉及深层次问题,所以虽然有专家呼吁和探讨,目前也在进行一些制度的修订,如增加经济适用房和保障性住房等等,但是并没触动目前整个房地产业市场化运作的体制。也就是说,调控政策并没有触动重大突破性制度。这也是市场观望的重要因素之一,如果管理层未来的制度设计中实现重大突破,如双轨制、税制改革等,楼市价格将加速进入持续回归的趋势,困扰我国已久的房地产市场问题也会有根本性的改变。
是否实施有效的配套政策,有效替代房地产在区域经济发展中的支柱地位
目前有不少观点认为,房地产之于中国经济的作用无可替代,所谓“一业独大”,关联产业62个,牵一发而动全身,房地产衰落,经济也受影响。这也是一些地方政府特别强调房地产作用的主要理由,也是有些地方政府并不希望房跌下来的原因之一。
从我国国情看,我们农村的城镇化建设,居民对自有住房的偏好,巨大的自住和改善住宅需求,我国未来相当长时间内,房地产业还有巨大的发展需求和市场潜力,无论在一线还是二、三线城市,房地产业应该是一个重要的产业。房地产业的健康发展,不仅能拉动经济的增长、促进经济总量的增加、扩大就业,而且有利于改善城市环境、提高老百姓的生活水平和生活质量。
但是,重要产业并不是支柱产业,本质上看,房地产业是一种资源消耗型的第三产业,是一个依附型的行业,是一种被动的而非主动性的产业,因此,房地产业本身难以作为至少难以长期作为当地经济的支柱。而且房地产业是低技术、高消耗的产业,将其定位为支柱产业发展只是看到了房地产业对GDP的阶段性贡献,而没有看到房地产业消费的本质特性。
另外,商品房价格的持续上涨将会增加制造企业的商务成本,导致部分利润率较低的制造企业流出本地。虽然房地产业是国民经济的重要组成部分之一,但是,如果过度地开发房地产业,把房地产业作为创造政绩的主要手段,形成房地产崇拜,那么,房地产业的发展就会陷入歧途,就会反过来制约经济的发展、社会的和谐和人民生活水平的提高。房地产市场过度膨胀和发展,对社会资源、信贷资金等的大量占用,会挤占其他制造业和服务业的资源,降低对新技术的创新动力。同时还会加剧地方财政的困难和制约了政府未来的运行,如有些地区以土地为载体,大搞负债建设。所以,如何有效寻找替代房地产业的支柱地位,是需要深入研究的课题。
一方面是要优化房地产业的结构,增加保障性和经济适用房的比例,结合地区实际,适当保持房地产投资开发规模;另一方面要继续探索促进其他行业有效发展,以弥补房地产调控和结构优化的某些不足。如最近国务院发布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(简称“新36条”),鼓励民资进入基础产业和基础设施、市政公用事业和政策性住房建设、社会事业、金融服务、商贸流通、国防科技工业六大领域。这是为巨大的民间资本开辟了新的渠道,有利于防止民间资本拥挤和集中在房地产业。
来源:证券之星
