买房两年办不下产权 开发商必须赔偿违约金

　　案情简介
　　
　　2008年5月，陈先生与大连某房地产公司签合同购买了该公司的一套商品房，合同第15条约定，房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记由房地产公司 的资料报产权登记机关备案。如因房地产公司的责任，买受人未能在规定期限内取得房地产权属 的，由房地产公司继续办理产权。
　　
　　合同签订后陈先生以按揭贷款的方式向地产公司支付了全部房款 62万元。
　　
　　2009年10月7日，房地产公司与王某办理商品房交付手续，但是因为房地产公司的备案材料不齐，致使陈先生至今未能将产权证办下来。2010年11月，陈先生找到房地产公司要求其支付逾期 违约金，但是该公司却以合同未约定违约金且公司义务仅为“继续办理产权”为由拒绝。因协商不成，现陈先生已经向法院提起诉讼。那么，陈先生的请求能够得到法院的支持么？
　　
　　律师解答
　　
　　大连市房地产专业律师张德军表示：陈先生的请求能够得到法院的支持，具体理由为，首先，陈先生与房地产公司之间的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方应当依据合同的约定以及法律的规定行使自己的权利、履行自己的义务。该房地产公司未在约定的时间将全部的权属登记材料进行备案，已经构成违约应当承担违约责任。
　　
　　其次，房地产公司的合同未约定违约金且公司义务仅为“继续办理产权”的抗辩理由不能成立。该房产公司没有在约定的期限内履行备案义务，其应当继续履行该项义务直至将全部手续备案完毕。因此，该约定并不能免除其继续办理备案手续的义务及相应的法律责任。另外，该合同未约定逾期 的违约金亦不能免除该公司的赔偿义务，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满，买受人未能取得房屋权属 的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算。
　　
　　综上，本案《商品房买卖合同》虽然没有约定逾期 的违约金，但根据上述司法解释，陈先生仍然可以按银行贷款利率并上浮30%～50%来计算逾期 的违约金，房地产公司应当向陈先生支付逾期违约金约57000元。
　　
　　还有一点需要注意，依据上述司法解释的规定，如果2011年1月7日房地产公司仍然未将全部所有权登记材料进行备案的，陈先生可以向人民法院提起诉讼，请求解除该《商品房买卖合同》并要求赔偿损失。

来源:新商报