期房先租后卖租客强占不还 法院判承租人应还房

　　期房出租后，又将房屋转卖他人，承租人未获交付擅自占用房屋，购买人买了房却无法使用，无奈之下购买人诉至法院。近日，集美区法院作出一审判决，判令承租人腾出占用的房屋归还给购买人。
　　
　　期房先租后卖，两份协议惹矛盾
　　
　　2010年4月24日，杨某与傅某签订一份《租赁合同》，约定将其购买的位于集美的一套期房出租给傅某使用，租赁期限为五年，杨某在开发商通知交房之日起三日内将房产交付傅某使用，租金自房产交付傅某后一个月起算。
　　
　　傅某于合同签订当日支付了押金2500元及三个月租金7500元。
　　
　　没想到的是，杨某在与傅某签完合同后，转手将房屋卖给了周某。双方于2010年7月8日达成了《房地产认购居间协议》。根据协议约定，杨某应于开发商交房后的三日内将房屋交付给周某使用。事后，周某于2010年7月18日向杨某支付房屋首付款40万元。
　　
　　在出售房屋给周某之前，杨某曾于2010年6月30日打电话给傅某，称因急需用钱，欲以94.6万元的价格将租给傅某的房屋出售，并要傅某一个星期内明确答复是否要购买。然而，一周的时间很快就过去了，杨某并未收到来自傅某的任何消息。
　　
　　房屋已转卖，承租人擅自占用
　　
　　2010年7月23日，开发商发布交房通知，集中办理交房的时间为2010年7月26日至2010年7月30日。很快，杨某便与开发商办理了交房手续。之后，杨某于2010年7月31日与周某办理了房屋交接手续。
　　
　　然而，谁也没想到的是，在周某还未见到房子之前，傅某擅自占用了该房屋。更让周某感到气愤的是，没有钥匙的傅某为了占用房屋，先后多次到该房屋处撬锁。在杨某交付房屋给周某后，傅某变本加厉，对周某在该房屋内的装修进行了破坏。
　　
　　周某很气愤，2010年11月5日，他将傅某起诉至集美区法院。
　　
　　此外，周某称，其于2010年7月28日已将讼争房产与夏某签订租赁合同，月租金4000元。但由于傅某的擅自占用及肆意破坏，导致其与夏某的租赁合同无法正常履行，因此造成了租金损失，故请求法院判令傅某按4000元每月的标准，向其支付两个月的占用费8000元。
　　
　　法院判决，承租人应还房购买人
　　
　　傅某向法院答辩称，其与杨某签订了租赁合同，是讼争房产的合法使用权人。杨某将房屋出售给周某的行为明显违反了法律关于“优先购买权”的规定，即“出租人出售租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定。而且根据法律规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变更的，不影响租赁合同的效力”，因此，其与杨某签订的《租赁合同》对原告周某也具有拘束力，周某无权要求其搬离讼争房屋。
　　
　　法院经审理后认为，周某与杨某之间的购房协议合法有效，杨某与开发商办理了交房手续后将房屋交付给周某，虽然尚未完成产权登记，但是周某因杨某的交付而合法占有了房屋。傅某与杨某之间的房屋租赁合同虽然也合法有效，但是杨某并未将房屋交付给傅某使用，傅某擅自占用房屋的行为于法无据。至于杨某出售房屋给周某的行为是否侵害傅某的优先购买权，则是另外的法律关系，应另案处理。故判决傅某将讼争房屋腾空交付给周某使用。
　　
　　对于周某主张的占用费，可参考各方均无异议的傅某与杨某租赁合同的租金标准即每月2500元计算。

来源:厦门日报