2011负利率下房价还将涨 如何投资房产才划算

　　在过去的十年当中，最成功的投资者绝大多数集中在房产领域，很多人初入楼市时，并没有多少资金，经过10年打拼，如今身价超过千万的不在少数。而同一时期进入股市的投资者，大多还处于亏损或是微利状态，除了靠公司上市发大财的人外，很难在身边找到炒股赚大钱的人。这是否意味着未来获得暴利的机会依然在楼市呢？
　　
　　显然，我们不能因此轻易得出结论。因为，在股市刚起步的10年，也造就了一大批富翁，但由于股市严重透支了未来，导致后10年的涨幅基本可以忽略不计。现在的楼市会否重蹈股市的覆辙呢？我们还需要通过时间来检验。
　　
　　经历了2009年的暴涨和2010年的调控，2011年投资房产还能获得意外的惊喜吗？要回答这个问题，我们需要对影响房产投资的三个主要因素房价的涨幅、首付款的比例、房贷利率的高低进行分析，才能得到更清晰的 。
　　
　　首付比例影响投资收益率
　　
　　在房产牛市时，对投资收益率产生重大影响的因素是首付款比例。首付款比例越低，资金的收益率越高。以上海市一套200万元的住宅为例，我们可以看一下在不同首付款比例的情况下，资金的收益率变化。假设购买这套住房的时间是2009年初，契税按3%计算，一年后以300万元抛出这套房，营业税为总价的5.5%，个调税为2%，交易佣金为1%，贷款利率为基准利率打7折为4.158%，贷款年限为30年。
　　
　　按照2009年的政策，房贷首付比例最低为2成，也就是说首付40万元，就可以买下这样一套住宅，再支付掉60000元的契税，其余的160万元靠银行贷款，每月还款为7785.1元。一年的时间共需要支付利息66010元，卖房时需要支付营业税165000元，个调税60000元，交易佣金30000元，净利润为618990元，与40万元的首付相比，一年的收益率达到了154.75%。
　　
　　如果购房者是首付3成购买的房产，在房价涨幅相同的情况下，由于首付款比例提高，贷款额减少，相应的利息支出也减少，最终净利润将上升8252元，达到627242元，但对于60万元的首付款而言，一年的收益率降低到了104.54%。
　　
　　如果采用5成首付的方式购房，最终的资金收益率降低为64.37%；而如果用全额付款的方式，资金收益率近为34.25%。
　　
　　目前，房产政策已经明确了首套房首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，而三套以上住房不得贷款，这也就决定了房产投资的收益率不可能像2009年那么高了。
　　
　　房贷利率是核心指标
　　
　　在2008年全球金融危机的影响下，2009年并没有多少人对收入的增长抱有乐观的预期，可就在这样的背景下，房价却出现了大幅度的上涨，这又是为什么呢？主要的原因就是房贷利率的下跌。2008年房贷最优利率最高曾达到6.66%，而到了年底最优利率降为了4.158%，如此大的利率降幅，促成了2009年的房价大涨。
　　
　　2010年4月以后，房产调控新政 ，二套房贷款利率要按基准利率的1.1倍计算，按12月25日加息后的基准利率6.4%计算，二套房贷的利率已经超过了7%，达到了7.04%，比2008年的6.66%还要高。此前，所有的银行都停止执行首套房贷利率打7折的优惠政策，普遍实行的是打85折的政策。近期，部分银行开始对首套房贷按基准利率放贷，使得购房的资金成本越来越高。如果2011年基准利率再提高1个百分点，即使首套房仍能享受85折的优惠利率，房贷利率也要达到6.29%，基本上回到了2008年的利率高峰期。由于国内实施的都是浮动利率贷款，利率的调高对购房者的压力将会持续相当长一段时间，不排除有投资者将面临资金链断裂的问题。
　　
　　同样，房贷利率对投资房产的收益率也会产生相当大的影响。以上面那个例子为例，在房贷利率为4.158%的情况下，30年100万元贷款前两年需要支付的利息为81786元，如果按最新的基准利率的1.1倍计算，则前两年需要支付的利息将达到139425元，成本增加了57639元，对投资收益率的影响是显而易见的。

来源:理财周刊