房地产企业汇缴亏损可申请退还所得税

    近日，国家税务总局下发《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号），规定房地产企业注销当年汇算清缴出现亏损可申请多缴的企业所得税退税。就此，本网核心专家进行了详细分析。

    一、问题背景：时间性差异至亏损无法弥补
　　
　　随着，国家税务总局对土地 的征管越的趋严趋紧。特别是在全球金融危机、中国房地产市场火爆的近几年，不断 清算准则、管理规程等新政策，以强化土地 的清算管理，并加大土地 的稽查力度，因此，房地产企业在清算土地 往往补缴大量的土地 税款。
　　
　　土地 是以房地产开发项目为清算单位进行清算，理论上在转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上就可以清算，但实务中土地 清算时间发生往往在已竣工验收之后，甚至更滞后。而企业所得税所收入确认时间早于清算土地 时间（有时甚至好几个年度），两者的时间性差异导致，在补缴土地 年度产生亏损额度，如房地产开发企业没有后续项目而进行注销，就导致亏损无法弥补问题。国家税务总局公告2010年第29号的 有效解决了上述问题。
　　
　　二、主要内容
　　
　　国家税务总局公告2010年第29号规定，房地产开发企业按规定对开发项目进行土地 清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可以按规定的方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税。
　　
　　（一）开发各年度应分摊土地 的计算
　　
　　29号文根据配比原则来计算开发各年度应分摊土地 。企业整个项目缴纳的土地 总额，按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体公式计算：各年度应分摊的土地 ＝土地 总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额），其中，销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。由于销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅土地 免征，因此，对应的销售普通标准住宅的销售收入，不作为分配清算应缴的土地 的权数。
　　
　　（二）开发各年度退税或补税额的计算
　　
　　29号文采用追溯调整法重新计算开发各年度应纳税所得额，即项目开发各年度应分摊的土地 减去该年度已经税前扣除的土地 后，余额属于当年应补充扣除的土地 。也就是项目开发各年度应分摊的土地 与对应年度已经税前扣除的土地 差额调整当年应纳税所得额。上述调整存在以下三种情况：
　　
　　1、项目开发各年度应分摊的土地 减去该年度已经税前扣除的土地 后，余额属于当年应补充扣除的土地 ；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；
　　
　　2、当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。