买房不过户的“秘密”

　　千辛万苦买了房子，一般人恨不得马上把房本上的名字改成自己的，但有一些人买了房却不着急过户，而是拉着老房主去办理公证。这是为什么呢？
　　
　　案件还原
　　
　　李先生去年4月与魏某签订房屋买卖合同，约定房屋成交价为150万元，魏某在签订合同时支付定金5万元并于5天内支付房款85万元，双方两个月内办理房产公证手续，魏某于公证当日支付剩余房款60万元，李先生将房屋及房产证、公 原件交付给魏某。
　　
　　合同签订后，魏某如期向李先生支付了90万元，但后来双方就委托公证范本未能达成一致意见，未能办理公证手续，并就此发生争议。李先生诉至法院要求魏某继续履行合同，支付剩余房款并按照合同违约条款承担迟延责任并履行违约金。魏某则反诉要求李先生限期出具合法并能实现合同目的的公证委托书，承担迟延办理房产证的违约金。
　　
　　不过户多为炒房客
　　
　　本案看似一起简单的房屋买卖合同纠纷案件，实则隐藏着投机炒房的玄机。为规避买卖房屋的相关税费、降低转卖成本，职业炒房客购房时一般不办理过户手续，而是在签订植入特别条款的买卖合同后，找出各种理由，要求业主到公证处办理房屋所有权和房屋买卖过户等事项的委托公 。
　　
　　李先生和魏某的案件，法院审理认为，魏某与李先生签订房屋买卖合同的目的，在于通过买卖行为在双方之间完成房屋所有权的转移，是否进行委托公证并不影响合同目的的实现。最终，法院判决双方继续履行合同，驳回李先生的其他诉讼请求和魏某的反诉请求。
　　
　　合同中含公证条款要小心
　　
　　法院经调研发现，炒房客与业主签订房屋买卖合同时，合同中往往含有公证条款，目的在于从业主处取得该房屋出售、过户等相关事项的代理权，以便在下次买卖中，将房屋从原业主名下直接过户给新的买房人，获取更多差价。
　　
　　合同履行过程中，炒房客一般会找出一些理由，如声称买房由其父母出资，房产证可能要写父母名字，可先将办理买卖过户等事宜委托给炒房客本人办理；或主张为防止支付房款后不予过户情况出现，可委托房产中介业务员，由其作为共同信任的监督人办理房屋买卖过户等事宜，而实际上该业务员是炒房客的同伙。
　　
　　有的业主没有识别出炒房客的“阴谋”径直配合其办理公证手续，有的业主虽有顾忌，但担心自己违约，且认为炒房客已支付房款，无奈予以配合。
　　
　　不过户卖家有风险
　　
　　若炒房客能够按照合同约定支付全部房款，那业主何必还要计较他怎样处置房子？其实遇到此种炒房客，不管对卖房的业主还是下一个买房人来说都有巨大安全隐患。
　　
　　对卖房的业主来说，虽然业主能取得全部房款，但炒房客将该房屋转卖他人，炒房客只是名义的卖房人，若合同履行过程中产生纠纷，新的买房人可能主张原业主与炒房客存在恶意串通，一旦发生诉讼，原业主将被列为被告。
　　
　　尽管原业主已将房屋交付炒房客，实际占有人和使用人已转移，但炒房客再行转卖时，一旦产生纠纷，新的买房人会要求买卖合同的相对方——原业主交付房屋，原业主将承担一房二卖的法律责任。若炒房客在使用房屋过程中破坏了房屋结构，将房屋进行修饰后转卖，新的买房人入左发现质量问题，也会向原业主主张修复或赔偿。
　　
　　此外，在炒房客寻到下一个买家前，若将房屋租赁给他人，或在该房屋内进行其他违法乱纪活动，原业主也有可能要为此承担法律责任。
　　
　　买到无本房买家要吃亏
　　
　　对新的买房人来说，买房遇到炒房客亦有较大弊端。首先，以不满五年的普通住宅为例，按照交易习惯，二手房交易的营业税一般约定由买房人承担，正常交易途径下，炒房客从原房主处购买时应按照房价款差额征收营业税，炒房客再次转让给新的买房人应再次按差额收取营业税，但因炒房客不办理过户和交税，所以新的买房人要按照原房主购房价款为基准计算营业税，实际上是炒房客将本应由自己承担的大部分税费转嫁给新的买房人。
　　
　　此外，因炒房客不是实际房屋产权人，对房屋状况不甚了解，还会为了提高转卖价格进行简单装修，隐藏房屋缺陷，买房人最终买到的可能不是其理想的房屋。房屋物业、供暖、水电气、有线电视、电信等事项的办理可能会涉及实名的问题，这些事项炒房客往往不能直接办理，新的买房人会因此产生不必要的麻烦。若遇到炒房客一房多卖，则买房人难以顺利取得房屋。

来源:北京日报