实录：中国地产魔方变革 商业地产运营时代
时间：2011年1月12日14：00
地点：天津莱佛士酒店6楼
主持人：各位尊敬的领导、亲爱的来宾大家下午好！中国地产魔方变革商业地产运营时代主题峰会，现在正式开始。自我介绍一下，我是中央电视台财经频道的主持人李晓东，由我来主持今天的峰会。
2010年政府对房市的管控可以说是关卡重重，商业地产成为很多开发企业和投资者们关注的新热点。
锁定“中国地产魔方变革商业地产运营时代”的主题和各位领导、嘉宾、学者，与天津地产业内人士和关注不动产投资和各位嘉宾共同探讨商业地产未来的走势与发展模式。
请允许我介绍一下今天光临现场的领导和嘉宾：
国家住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮
中国地产商业联盟秘书长王永平
天津市商务委员会副主任刘东水
天津环渤海房地产商会副会长兼秘书长祁士宏
天津市百货商业协会秘书长王炳东
天津城建学院副院长王建廷
天津房地产学会副会长、南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满
开发商代表有：
天津新金融投资有限公司副总经理高树伟
恒大地产天津公司董事长许晓军
万顺置业总经理凌朝祥
弘泽市区建设总裁蔡力
住宅集团华夏地产公司副总经理史增光
航海集团天津大通建设副总裁赖兴建
另外，和记黄埔、中粮集团、万达地产等商业地产领军企业和松江地产、金隅地产、浙商集团、三联地产、仁恒地产、招商地产、星耀五洲、保利地产、融翰投资等数十家开发企业负责人也都光临了今天的活动。
让我们再次掌声欢迎大家的到来！
下面我们有请活动主办方，天津日报传媒集团的副总编辑《新金融观察》以及《每日新报》总经理张颖女士致辞。
有请张总！
张颖：尊敬的各位领导、来宾，大家下午好！非常高兴在新年伊始和大家相聚在这里，共同探讨以中国地产魔方变革商业地产运营时代为主题的《新金融观察》首届地产年会。
我代表《天津日报》报业集团，天津日报社、天津日报传媒集团总编辑感谢各位领导和嘉宾在百忙当中参加这次论坛，感谢长期以来大家对我们集团和《新金融观察》支持与厚爱。
《新金融观察》是天津日报传媒集团主管主办，于去年8月30日正式出刊的天津首份高端财经类报纸，其内容涵盖政经、财经、产经以及人文四大板块。
创刊以来《新金融观察》紧紧围绕国内外重点财经话题，推出了许多重磅的新闻。特别是围绕国内房地产行业的政策变局、行业变局，通过全文解析相继推出了抢看滨海、楼市齐声的滨海报纸，在读者中都具有强烈的反响。
《新金融观察》更好实现了媒体的平台效应，成为报纸市朝运作重要的举措，是在通过定期举办年会、论坛和推广会等活动，为企业推动平台的窗口，以及企业家搭建广阔交流的平台，为众多读者奉献权威、专业、客观、投资信息和深度新闻。
刚才主持人介绍过，2010年是中国房地产市场的政策年，多项调控政策的 ，预示着2011年中国房地产市场特别是商业地产的发展备受瞩目，因此我们根据当下地产行业的热点，将本次年会的主题定位在商业地产。今后《新金融观察》每年都将根据当期房地产行业的热点举办不同的主题年会，在业界逐步形成品牌。
再次也希望在座的各位领导和嘉宾能够长期关注和支持这项活动，我们衷心地希望通过与会专家学者以及企业家深入探讨，能够给与会嘉宾带来思考和启发。也希望通过今天这样的聚会能够让大家成为事业上的合作伙伴，让我们共同努力用智慧、真诚、责任来寻找商机，实现共赢。
最后，预祝本次地产年会圆满成功，也提前祝各位领导、嘉宾新年吉祥、万事如意。谢谢大家！
主持人：谢谢张总的致辞！
今天在这探讨的话题可能会对天津房地产整个行业趋势有一些影响，甚至我们探讨的是天津整个产业发展的一个方向、趋势。
下面有请国家住房和城乡建设部政策研究中心的主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮为我们做主题演讲，演讲题目是《中国城市化与商业功能升级》，掌声有请陈所长。
陈淮：谢谢大家和主持人，尊敬的各位领导、来宾，我们用25分钟时间交流一下看法。
我只是中国城乡经济研究所的所长，是一个学者是个研究机构，和政府没有任何关联，不代表任何政府部门，这个话我已经声明过一千次以上，请别高估我的智商，谢谢大家！我认为白萝卜就是白萝卜，不要弄成宫廷白萝卜。
刚才主持人讲了很多2010年的地产，说是地产魔方变革，说的好像2010我们正处在金融海啸的过程中，我认为这并不确切。我先说一点，2010年中国房地产发展，2010年的政策调控是政策走向常规化的走势，不存在史上最严，甚至魔方变革。
举个例子，第三套房的限制限购，中国将来是处在人多地少的环境，多过占有资源，仅仅为卖而买房子滥用占地资源，也是要采取政策限制的，这不光是中国，美国也是这样的。没有什么严不严，只不过恢复到制度化的常态。
第二，利率三成首付；这是任何国家房地产按揭贷款中，贷款人、债权人、债务人风险分割的平衡点，这是一个常态的分割点，两成首付是短期内的优惠，不会天天优惠，那就不叫优惠了。
第三，利率；大家所说的“宏观”两个字，是短期经济运行的状态，关于土地资源、征地拆迁的问题，关于反腐败的问题，关于穷人怎么住房子的问题，关于怎么约束政府行为的问题，都不属于宏观调控政策管。
利率作为货币的国内市场价格表现，根本依据是CPI居民消费价格、社会物价总水平、经济增长速度总量平衡关系，我们甚至可以说今天晚上天津房价跌零，如果CPI高，那么房价还得涨。2011年如果提高利率，第一位的决策依据不是房价，而是反通胀。
三十年前中国老百姓都是无产阶级，诸位的父兄，那个年代崇尚越穷越的光荣，越穷越革命，如果你还想着多挣钱娶漂亮媳妇酌房，那你一定受腐蚀了，我们是从这样的年代过来的。
现在大家都是现挣先吃，每个月发的工资都吃不到月头，如果衣食都无忧了，那么政府要收个人所得税，如果你有富裕的部分了，作为金融资产政府找你收利率税。
我没听说过任何一个国家拿房地产税调房价的。2009年世界金融危机美国房地产市场一塌糊涂，我没听说奥巴马通过减或者免调动美国经济。
所以我第一个问题想说2011年的政策环境一定要有基本的估计，将是一个长期常态性的政策，而且在今年也没有什么更严，或者是严或不严，如果反通胀严重，基准利率是2.25%，现在两次生息是2.75%。
我们预期“十二五”我们的通胀率控制在3—5%的水平，这是一个理想水平，我们的利率也要比原点、出发点，十点高一倍。所以不要总说第一次、第二次、第五次，我估计明年有机会数到第八次调控。这是关于房地产政策环境。
第二个问题，城市化以及我们所说的中国要不要盖城市盖房子的问题。
中国正处在伟大历史变革时期，这个变革有多方面的表现，其中重要的标志，我们中华民族大部分住乡下的民族，转变为大多数人住城里，这个过程就叫城市化。
我们是否希望中国成为世界一流的经济强国，是否希望我们有一天不需要美国航空母舰到不到黄海军演的问题，而我们讨论的是中国的航空母舰到墨西哥转一圈，我们是否希望根本解决中国长期困扰我们城乡发展的平衡，让更多人民群众分享经济发展的好处，国民经济总量扩张的好处，我们是否希望克服老天爷给我们留下资源短缺的困扰。
所有的这一切只有一副 管用，这就是城市化，提醒媒体和央视，别以为盖城市盖住房是一个让老百姓受苦受难的历史进程，这是国民经济最重要基待累的过程，是根本化解平衡发展城乡矛盾唯一出路。
“十二五”规划明确提出积极稳妥推进城市化，我们已经走过了很远的一个阶段，我们从1980年的城镇人口1.9亿人，到目前2009年末是6.2亿人，估计坐在这的今天这个数字是6.4亿左右。城镇人口所占比重已经从30年前的1.9%不到，提高到现在47%以上，现在最新数据没出来，今年应该至少提高1.5个百分点。
这个城市化在过去也都有缺陷，其中最明显的缺陷就是由于我们在过去一段时间十年中，北京再开奥运会，上海再开世博会，广州再开亚运会。今后一段时间，二三线城市的发展，中小城市的发展，以及今天讨论的变化将是城市化的中心所在。
住房建设一条，先别说商业地产，有四个重点在“十二五”期间。
第一个重心，以阶段性以一个高潮，就是实现人人有房住的目标，完善住房保障体系，这是大家所熟悉的。最近一段时间国务院明确提出2010年中国保障房建设是1千万套，给大家一个参照数，这是什么含义？过去十年住房，在过去十年里面我们建了80亿平方米城镇住宅，建了7千万套城镇住宅，相当于现有居民住宅1/3。在这样的大跃进的时代，每年也不过是700万套到800万套住房，还包括商品房、保障房、居民自建等多种类型房，明年光保障房就要建1千万套。
第二个重心是农民工进城问题，按照统计局的口径，在天津居住半年以上就统计在内，这实际是伪城镇人口，这些人其实远没有扎根天津。
第三个重心，我们得满足老百姓住房，从脱贫到满足住房，三十年老百姓住房有了巨大的变化，有一个电影《张大民的幸福生活》，里面的张大民围着小树建着房子，给儿子起个名字叫张小树。
下一个阶段满足他们改善型功能的需求，简单说一下，20年前年轻人结婚，买的双人床1.5米，现在年轻人结婚2.2米，能放下2.2米宽的卧室就是改善型的住房。
最后，还需要完善老旧城区改善，这些都是房地产以及住房建设的重要任务。
第三点，说说商业地产，天津既是一个中国最早工业化发展过程中的发祥地，具有很强的工业传统的城市，也是一个有光荣商业传统的城市。中国对城市的认识应该说是还很缺乏，在世界城市发展过程中，商业地产其实是成为现代城市最重要最有价值的标志物。
在20世纪上半叶，世界著名的城市以工业式城市，底特律称之为汽车之城，比如美国的匹兹堡称为钢铁之城。东京、巴黎、伦敦、纽约以商业功能、公共建筑功能、综合承载力为主要标志。我们的城市如果仅仅建住宅，建低档住宅，这个城市永远拥有不了世界一流的竞争力。建公共设施、商业地产才能使我们的城市具备现代化水平和标准。
这个商业地产并不仅仅建五星级宾馆或者是商业街、大型写字楼，用于盈利，到今天为止在住房地产问题上尚且还在摸索前行，对商业地产的认知是十分缺乏的。
举例说，大家说喜欢房子值多少钱，还喜欢说“泡沫”，记者经常问我“天津的房地产有没有泡沫”“什么叫泡沫”“价格高过房地产价值所在就叫泡沫”，那房子值多少钱？房子不是按照成本来定价的，也不是按照老百姓的购买力来定价的。一个简单地经济学道理，商业地产等都是叫资产价格，资产价格是以他能挣多少钱来定价的。
从来不是按照盖一座商业大厦花多少钱来定价的，从来不是老百姓掏多少钱买它定价的，特别是在低成本这些问题上处在比较幼稚期。
商业地产真正发达的城市，没有一个城市是开发商直接面对一个一个投资者卖商户的，中间我们可能还缺乏一个很重要的主题，这个主题就叫基金，房地产投资基金，它是长期持有商业地产最主要业主、产权人。
老百姓主要是通过间接买基金来获益的，几乎在未来一段时间天津这样的城市，商业地产，以及沿海城市，二三线城市商业地产有可能在未来提升资源价值，以及改善老百姓宜居生活最重要的方面。
最后说一点和商业地产相关的东西，大家买到一个房子的时候，你买到的房子的价格并不止是房子的本身，你在天津买一所房子，你可能用5千块钱买天津的基础设施，用5千块钱买天津商业环境，用5千块钱买了天津的工资水平，用5千块钱给你儿子买了天津的教育条件。
事实上的大家买住房，在很大程度买的是窗户以外的东西，给你建这座房子的开发商没有投入的成本，也要加入到房价里来的，这叫级差地租理论，这不是我提出来的，一个姓马的老头说的，叫马克思的老头说的。
我想诸位没有一个人喜欢住在晚上能听见狼叫的地方，你所买的房子在很多程度上空间价值无限，撒于基础设施、教育资源、医疗设施等，天津要想成为国际化的大都市，我想商业地产的完善、配套、升级、结构调整是这座城市的灵魂所在。
以上仅供大家参考，谢谢大家！
主持人：陈所长留步，您请坐休息一下，接下来咱在聊一聊！
我觉得陈所长讲得很直白，很容易理解，不会讲套话、空话，一个人讲没有交流、沟通、共鸣，接下来除了陈所长，再加上两位一起来地产三人行。下面有请天津城建学院副院长王建廷先生，天津环渤海房地产商会副会长兼秘书长祁士宏先生。
刚才在底下听陈所长讲话，不像是在做报告，就像聊天一样，聊心里话，您刚才说博客上批您的，注意说话人的出处，以前在博客上有这样的情况吗？
陈淮：媒体就比较多。
主持人：我就是在媒体的，我那没有什么言论批您的。
刚才咱们提到2010年的楼市以及现在的变化，比如说有人会这样预测到了2011年，因为楼市的管控会使得地产这方面的楼市会比较火爆一些，陈所长您怎么看？
陈淮：这种预测没有多大意义，楼市的发展老百姓的住房不是一天的事，假定说在2010年天津的老百姓买了10万套住房，2011年买了1套住房，2010年平均价格是2万块钱1平米，2011年是5千块，也不意味着老百姓用5千块买了房子，要用五年观察平均价，所以一个季度或者是三天没多大意义。
主持人：我想买的时候就要请教您这样的专家，我是否可以买商铺、公寓、写字楼，这样是否升值更快一些？
陈淮：如果我知道哪个升值更快，我就去买了。重庆有一个李一道士他比较明白，这种算命没有任何意义。就好像过去20年的股市一直在评价，明天会暴跌，或者是继续寻底，但是不排处有报复性反弹。
你实际上在为卖而买的人 信息，我们要建设的是让老百姓住房条件改善的城市，要建设城市往现代化发展的城市，要建设老百姓居追境更加舒适这样的城市。而不是建设让每个人都买进商铺，再卖出去的方式。
主持人：如果这样说的话让很多人受益，可能更多是购买者。
陈淮：投资总会有回报，如果你买商铺或者是别的，你每年的家庭收入，家庭正常生活支出，包括太太该做美容该做美容，老公抽烟喝酒该做就做，在家庭收入占到70%，就具备了累积金融资产，比如说买个国库券什么的，如果你的支出收入占了50%左右，你有具备购买不动产能力。只有当人们的支出收入降大1/3以下你才具备持有不动产，并且抗风险能力。
所以你说买什么更赚钱问题，这不是政策的研究问题，这是那些投资机构、基金经理研究的问题。
我们也顺便说一下，支出收入比占1/3以下是中产阶级的标志，当社会大多数人这样的时候，大多数老百姓买房的时代就已经到来了。
主持人：对很多地产商来说2011年如果把方向稍微向商业地产转一下，是否有好的收成？
王建廷：刚才听了陈主任的报告非常受启发，讲得非常好，你问的问题，我从我的视角看这样的事。
作为房地产开发商对市场的把握，或者是你去开发什么样的东西，首先还得看需求，再一个看支付能力，我觉得你看从上一次亚洲金融危机到这次全球金融危机，实际上房地产业在里面起了非常重要的作用。
但是我们又必须非常清楚地看到，现在国家宏观调控又对这块非常严厉，原因是什么？不是国家不想发展房地产，关键是国家想让那个东西变得更合理，让老百姓该得到的能得到，是这样的原则。
陈主任刚才说2011年房地产是常态，更加规范、理性的，如果从这个分析上来说，应该说，由于金融危机的影响还没有过去，可以说作为发展经济一个非常重要的因素，就是要拉动内需，这仍然是我国经济未来发展相当长的非常重要的。
作为房地产业是拉动内需非常重要的因素，房地产有不同的地产有不同的决策能力，比如说居住房地产、工业地产、商业地产在不同时段所表现的，包括政策引导和消费者感兴趣，那都是不一样的。国家特别关注房价上涨的时候，最关注的是居住地产价格的问题。所以说宏观调控最主要首先针对的是居住房产房价过高的问题。
主持人：如果这样的话，正好是我说到2011年商业地产基本上就来了？
王建廷：那就看开发商是什么样的想法了，商业地产能否发达这撒于很多方面，包括这个地方的经济发展水平，这个地方老百姓的消费能力，这些都不能一概而论，不能说商业地产二三线都一样，不同地区都有不同的表现。
天津现在正处在最好的发展时期，由于滨海新区的开发开放，由于这几年天津经济的快速发展，它 了这样的可能。比如说从天津的城市定位上来说，要建成北方经济中心、生态市，那怎么承担啊？除了工业大项目上，第三产业的发展、商业的发展、第三产业服务业的迅猛发展，那无疑是非常重要的。
它的发展需要载体，谁 载体，那就是房地产，由于区域经济发展的特殊性，陈主任也提到城市化的问题，所以说上次杜老师来讲一个问题，实际上中国房地产叫千年等一回的机会。在城镇化的进程过程当中赶上发达国家那还远着呢！
主持人：或许有可能到2011年商业地产很火爆的时候，或者是2012、2013年都火爆的时候，政策就该出手了，当然这是预测。
从2011年的土地挂牌和出让的公示可以发现，现在新上市的土地中，商业、服务业等性质的土地比例也在明显增加，，多数地块的商业配套比例都会在20—30%以上，都是市中心的土地商业比例就越高，有些地块的商业比例甚至超过50%。从这个角度来看开发商此时加大力度投入商业地产其实也不排除有土地资源整体规划的深层原因推动。
请问王局长，政府加大商业属性土地供给是否会快速改变现有地产市场整体的布局比例？
王建廷：这些都是需求决定了，有了需求没有供给市场也形不成，随着人们生活水平的提高，随着天津市不同区域经济发达水平，需求会旺盛。开发商在判断需求成功了，配上相应的供给，政府在审批项目上是否给了一定这样的政策，这是有规划的，这个时段就是这样的。
主持人：按您这个说法2011年商业地产需求还是不错的吧？
王建廷：我认为是这样的。
主持人：开发商有的是做住宅的，您觉得做这个的时候利就不用讲了，大家都看好这样的前景，您觉得有哪些弊端，有哪些面临的风险？
祁士宏：商业地产在国外实际上都是由基金、大的公司来投资控股的，跟散户没有关系，中国的商业地产应该说是刚刚起步，甚至是没有起步。停留在散户时代，我买一个铺多少年涨了多少，真正的商业地产时代的来临，管理成本是很高的。
比如说去年2010年天津招了一个美国的洛克菲勒财团，是新金融合作方，它在纽约的物业就将近百年的历史了，这个就是说我们中国的开发商在转型当中，因为门槛高，我们是处在初级阶段。开发商在转型当中是否做了商业地产，这就撒于他对市场的判断。
今天的主题，我理解我们主办方的主题就是我们住宅在调控，房地产在调控，下一步是否要转向商业地产，实际上商业地产开发的门槛很高。市中心的地都有比例的，基本上住宅很少，都是做商业，尤其是天津。
天津的定位决定了它未来的发展要走向服务业，根本是服务业，服务业背后就是商业的繁华、繁荣，大量世界500强公司进入天津，国家好多产业的院所都要在这个地方进驻，比如说动漫城的研究院都放在一个区，这就是未来商业地产的发展要靠服务业支撑。
服务业发达了，它辐射的范围，周边500公里、300公里甚至是1万公里，天津作为北方的中心服务中心的一个地位。
主持人：比如说商业地产在国外更多集中在市中心黄金地段，这里面可能有政府自己的政策指定调控方面，当然也有市场引导，您说的门槛高是指什么？指盖了商铺、商业之后管理水平提高吗？还是说投资金额额度要提高？
祁士宏：综合性的，金额比较大，投资的量要大，包括他后期运营成本。
陈淮：商业地产也高也不高，你有三两万也可以买，但是不是你买几平米商户，而是你买基金份额，商业地产也不是说明年是否涨价，那涨价您卖吗？不要当股票买。
主持人：您指作为投资者的理性对待了，个人去买一个商铺。我刚才说的门槛是指作为地产商，他之前做住宅，现在要投资商业地产这个门槛。
陈淮：我们有三个著名的人物，一个是潘石屹，他做的商业地产并非都是写字楼，有些是收藏的，商业地产有很多，在博鞴有很多，这是一种独特非住宅的商业地产。
第二个是万达，王建民他在做城市综合体，这是住宅和商业地产综合开发、配套建设的模式，他已经做到轻车熟路了，但是主要是二三线城市，一个城市的1/3城市这个政府的第二建委了，都成了城中城了。
第三个是万科，以前他只说做住宅，后来他发现住宅没有相应商业配套，这个住宅也很难让老百姓满意宜居。
这三个各有各的门道，没有对和错。商业配套也没有什么20%或者40%60%的区分，比如说美国中高档住宅区，你买棵白菜都要开20公里以外，连卖冰棍都没有，都没有商业配套。在日本的住宅区一般都有小型的超市，不太大，主妇都要推着婴儿车就可以买到。
具有商业功能城市的商业地产，那是另外一回事，有些城市可能多半个城都是商业地产，像纽约曼哈顿没有多少住宅，有些住宅都是富人的，可能业主早就死了，空在那多少年，是象征性的，并不是真正住人的。
还有像旅游，像京都等这些地方，商业地产就是接待顾客，商业地产是非常多样的，投资并不是靠高抛低息来挣钱，国务院总理多次说过，文件中也明确写过就是刚才会长说的要发展房地产投资基金，这个基金就是专门持有房地产。
老百姓分享天津商业地产的好处，挣钱怎么办？你持有份额就行，不然的话商业地产的管理成本，你一个人对一个商户，今天门口修路你客人过不来，你都要去处理，你上班不上班。
祁士宏：我接着陈主任的话题讲几句，天津未来商业中心主要集中在滨海新区的核心区，就是我们的于家堡的金融区，洛克菲勒财团到天津之后跟《新金融》合作，就是长期持有这个物业。于家堡综合建筑面积是950万平米，加上对面的响螺湾500多万，这两个区域加起来是1500万，未来10—15年天津核心区要建1500万的综合商业体，它是什么样的概念呢？
美国的纽约曼哈顿区，现在建成的面积是1700万平米，我们天津要达到未来在世界金融服务中心，它现在面积规划的是1500万平米，当然这需要很多年，因为曼哈顿是上百年的过程。
所以天津在这个区域将来要形成一个制高点，一个就是金融、商业、服务的制高点。
另外就是天津在这个区域要按照世界上物业持有型的模式，达到商业基金，更多的人将来更多的机构，通过基金的形式，天津现在在探讨，天津金融创新的原点，现在基金注册已经达到400多家，注册额是800多亿，基本上都集中在滨海新区。
所以未来真正的商业制高点，这种物业型的持有，商业型的持有是通过机构。散户可以炒一些社区商业的街铺，买个铺面开一个小店都可以。
主持人：关于散户如何投资，方向是否正确，下半场在讨论。现在还有很多商界的代表，很多地产大亨都在坐，请教一下王院长，有人想在2011年投资方向转向商业地产，刚才说门槛很高，您觉得呢？有什么样的建议？
王建廷：地产届开发类的地产和商业地产具有不同的规律，事实上商业地产要远比居住地产复杂得多，刚才我们说像商业集团操作等等是上规模的地产。
商业活动的类型是非常之多的，比如说写字楼这是为办公 场所的，你的零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲，这些东西都是在属于商业地产的范畴之内。不同类型的对象不能一概而论，也不能说商业地产火了你就去投资地产，开发商业地产，关键你要做什么，是不是你做好了准备。
比如说我有开发能力，在居住类的地产让国家宏观调控比较紧，我现在有钱做这件事，现在你可以研究商业地产投资机会，但是有它特殊性，所以我说作为投资人来说，你应该看好这个机会和风险。经济的规律就是高回报也一定是高风险，你要懂得它的规则。
如果看好某个居住小区的商户，那么这个地方是否有升值的空间可能，我是否有这个精力管理它，这是否一定会升值的，所以说我觉得这些事要研究明白。
主持人：您说的是大的方向，比如说在滨海新区原本是要投一栋住宅楼的，在2011年我看好这样的商业地产，我想盖写字楼，我资金是没问题的，写字楼管理方面注意哪些呢？准备工作做到什么程度可以投呢？
王建廷：开发商最主要的要明白谁买你的楼，如果有需求去买，你要没能力管理，你可以委托别人管理，最重要的是需求有多大。
商业地产有特殊的规矩，这种需求，我刚才讲老百姓生活水平提高了，并不意味着直接买商业地产，购买商品活动增加了，可能就会带来商家经营这类地产的活跃，就可能有人投资购买经营这东西，它是相辅相成的。
主持人：在天津的市场王院长是看好的，比如说2011年的商业地产，陈所长您不做任何预测，那您赞同王院长这个说法吗？
陈淮：我不做预测，这个没多大意思，天津地产的商业价值、潜力、商业的发展前景、功能，没有任何人能预测，只要对中国的历史和中国的城市，以及中国的地理有一点点了解，对此没有什么怀疑。
简单地说，2011年是否火这个词，根本概括不了我们想说明的天津商业地产，你刚才说注意什么，注意得多了，我不知道你指的是什么？
在大学边上？你要是建在居民区里面，看居住的群体是什么人，大部分是还迁户，还是高端的白领，这些差距都是非常大的。如果盖商户，你就说服地铁开在你们这楼底下，那么你这就很火了。
祁士宏：这个预测不好预测，商业地产本身就是一个不温不火的产品，需要慢火，需要一个漫长的过程去养。
王建廷：最重要的是人家周围的住宅全升值了。
祁士宏：天津要预测是这样，我们可以做一个展望，我是国际会展的会长，去年天津的会议和展览各种各样的会议和2009年比，应该说是迅猛的增长，达到了100%，什么概念？会展是代表一个城市在商业的活力，更多的人从世界各地到天津来开会，尤其是去年达沃斯会议来了3千多人，以达沃斯为代表各种各样的会议，实际上商业地产也是一样，来的人多了，人流量大，人流、物流、资金流，这样才能火。
现在大家看上海浦东商业是什么情况，今天看天津应该就是十年之前的浦东，就是刚刚起步，只能是这样的预测。
主持人：交流结束之后每个人用一句话做一个预测，陈所长、齐会长、王院长请您用一句话预测一下。
王建廷：它不是某一时点，或者是某一时段，我觉得要做趋势性大的判断，天津这样的城市地位，天津现在城市发展的这种态势，天津城市经济发展到今天所积淀的东西，决定了未来相当长一段时间天津的商业地产一定火，这跟天津未来发展趋势联系在一起，我不能说明天它火，后天它不火，所以我说我们几个都不愿意告诉大家明天涨，后天怎么样。
主持人：天津不仅是2011年、2013、2014商业地产一直会持续火下去，可以这样说吗？
陈淮：持有疑义。天津这个城市商业功能会非常突出，和沿海少数几个大城市商业功能最现代化的中心之一，将座落在天津，这是商业地产最大的前提。是否火我不知道你指的是什么东西？客流量大吗？这就不好判断。
主持人：有您这样的话言外之意就可以听出来。
今天上半场峰会暂告于段落，10分钟茶歇时间。
主持人：各位来宾、领导请大家回到座位上，继续今天的峰会。
第二场峰会的内容有请中国地产商业联盟的秘书长王永平先生为我们做主题演讲，题目是《大转型背景下的商业地产发展路径》。
王永平：我是中国商业地产的，这不光是名称的变化，其实有很大的不同，搞商业地产很多没搞好的原因，是用商业的思维、商业的出发点去搞地产，这样的话商业地产才能做好。
最近有朋友给我发一个短信，说2011年组织部用人有新标准，有人说善于说谎话不脸红，组织部说那你去宣传部。我擅长说软话，没有脾气，组织部说你去外交部。我这个人说话带水分，组织部说你就去通信局吧！我这个人爱说真话，组织部考虑，这还真不太好安排。有人时候说真话，有时候说假话，组织部说你还是到房地产去当专家，我就是房地产专家，我们有时候说真话，有时候不完全说真话。
今天我是讲我们真实的看法，因为到年底了，简要的回顾2010年商业地产基本概况，市场的基本特征，这个特征一个是说火爆，商业用地的土地卖得比较火，我们的商铺卖得比较火，商业地产的人才增多的比较热闹，可以说是抢地、抢铺、抢人，2010年商业地产是很热闹的行当。
2010年商业地从过去配角，变成了主角，从过去的吆喝，变化了主角，这是比较亮点的风景线。
从总体来看，2010年1—10月份，同比增长34%，办公楼的增长也是34%，这两大块商业地产的投资指标来看增幅都是近5年最高的，可以说是最火爆的景象，这里面抢地，像中性地产年底CBD里面争夺的非常激烈，交易状况比年初人们预计比较好。
还有一点就是抢铺，比较是散户销售，变化的是价量齐升，前一阵有朋友给我打电话，福州一个商铺要打折，打电话说，你给我找找人，最后买了带了一帮朋友来买商铺，回来他们还说怎么这么多人来买啊，他来了还带来了一帮朋友来弄。这里面可以说是非常的火爆，但是大宗的商业物业，比如说整栋的办公楼、商尝酒店，这样的价格还是比较平稳，跟总体的宏观经济基本上一致。前面有专家也讲到炒卖商铺，就像股市里面的散户信息是不对称的是跟风，商业地产大致也是这样的情形。
第二个特点是转型，2010年商业地产转型是市场最重要的热词，万科第一个是住宅之王，他信誓旦旦地说过他不是做商业地产，但他背弃了自己的诺言，做了商业地产。
不仅仅是住宅地产转型做商业地产，可以说是千军万马各行各业都在做商业地产，娃哈哈饮料大王在做商业地产，而他还都建在二三线地产。海尔也再做商业地产，他们要做第九代商业地产，红星美凯龙买地再建购物中心，苏宁电器也都在建很多的苏宁广告，非常热闹，各行各业都在做，海信地产的老总也在做儿童主题的商业。
我们要讲品质，市场有这么多的开发、转型，产品总体情况是怎么样的呢？总体分化，有一些做得还不错，但还停留在低层次的状况，其实原本是比较高的，但是现在就变成很低的门槛，所以出现了很多特别垃圾式的产品，都出现了，这是一个市场不太好的一面。
我刚才讲火爆、抢地、抢人，人才大战成了2010年非常突出的问题，很多公司想办法挖大地产出来的人才，工资翻一倍，佣金可以收3—4个月，还从里面挖人，进进出出都在做，有的老板对一些高管不满意，但走还不敢走，这样的市场非常热闹，这是市场的基本特征。
市场有这样特点的背景，两个大的背景一个是宏观调控，让很多住宅方觉得住宅不好做的，一波又一波的煎熬，有很多不确定性，决定让很多人转型。还有一个就是通胀，与其卖更高价钱的物业售后，还不如做商业。这样两个大的商业背景让开发商做商业地产。
我觉得2011年的市场有很多利好基本面的支撑，比如说一个是扩大内需成了马车，今年中央经济会议第一次把扩大内需放到了投资与出口的前面，扩大内需里面会调整国民收入的分配方式，从根本上改变收入结构，这些都是扩大内需，拉动商业地产和商业消费有很大的拉动力。
市场上由过去适度宽松货币，变成从紧的货币政策，还有保险资金我们有一个新的政策允许投资于商业，从理论上讲一年有4500亿资金投资到不动产里面，这也是好处。
利好的东西就是从市场来讲低层次的多，好的东西不多，这个时候你有做好产品的机会，你还有被尊重的机会，有些公司名气很大，但是在市场做得不是很好。CBD公司招标的时候，像宝马这样的公司，把研发中心把很多有附加价值的东西放在这里面，对这个层次贡献更大。
包括地方政府对商业地产的认识比过去更重视了，人们意识到把住宅卖掉可以持久的税收、就业、繁荣城市，改善老百姓生活品质等都有好处，所以政府都比较重视。
同时我们看到，我们也会遇到一些困难，这么多公司搞商业地产，竞争会非常激烈，这个时候你在跟商户溢价能力加强，过去遇到大牌公司要求开店的时候，不仅要免租金，而且对店铺进行补贴。LV店铺装修一般都是开发商租金，LV带正包就进来了，像ZARA这样的时尚产品，每平米的资金要到七八千让开发商来拿，就由于我们同质化的东西比较突出，就出现了这样的情况。
目前来讲，做商业地产转型，刚才有这么多的利好，也就意味着我们有这么多的机会，从大的背景来讲并不是有非常好的机会。我们应该是主动转型，而不是被动去转型，而不是盲目去转型，或者是心动去转型，这些都是问题。
有的人说你看福布斯胡润排行榜里面，商业地产是排第一名王建明，娃哈哈的老总宗庆后也在做商业地产。但做商业地产要有很多的准备，比如说资金准备，有很长的资金链，重要的是资金还是要跟资本市场的对接，商业地产在中国短期来讲回报是比较低的。
商业部卖物业一定不是商业地产最主要的特征和盈利点，如果是住宅卖的是物业本身，卖的景观的话，商业地产卖的是生意，卖的是现金流，这是最大的区别。
转型公司自己要有准备，要有资金、人才的准备，要尊重商业的规律，比如说持有性的物业等这些基本的规律不要去违背。另外，我们要集中专业的力量，需要有专业中心、机构去配合你做。
2011年是品质的竞争、内功的竞争，一定要赢在运营里面，就像今年主题是一个运营的时代，商业地产得商业者得天下，这是一个基本趋势的判断。
另外，我觉得从政府层面来讲，我们也希望通过媒体和政府提出建议：第一，加强金融建设改革。不能说把商业地产房地产一部分一刀切，不是不对的。
第二，加强商业网点的规划，我们要把规划更科学合理，符合城市的经济、人口协调的发展，能够跟城市交通组织，各种资源协调发展，比如说交通枢纽中心建设，一定要把商业配套结合起来，这样才能让商业更好存活和发展。
现在有些地方只管招商不管后期运营，我们要扩大内需卖汽车，一旦出了问题，再出很多拥堵限制性的措施，像北京。前期还在商务部拿钱补贴人家，以旧买新，这是没有长期的考虑。北京交通重新雅的网站，人们觉得不太好记，有很多有趣的解释都是很好的讽刺，我觉得北京不会很好的解决。
另外，我们要警惕开发商以商业的名义去圈地，做假的商业地产，而不是做真的商业地产，有一个商业地产，跟政府搞好关系，圈特别便宜的地。有一个开发商到大城市去了，去要地，做一个奥特赖斯，跟市长说你见过奥特赖斯吗？我说见过，多大啊？4千亩，如果让别人来建我们就傻了。我觉得把这些问题都解决了，商业地产才能做到可持续发展。
有一个短信说了CCTV说《新闻联播》最后主持人为什么有一个镜头片断说稿子，为什么要播出，就问前辈，是因为告诉我们的观众，即使吹牛也是打了草稿的。谢谢大家！
主持人：谢谢王永平秘书长，说得很精彩。现在了解成功商业地产的案例，有请融创天津公司的经理为我们介绍时代奥城的商业模式的。有请李经理。
李经理：各位领导好，占用点时间跟大家进行交流，我代表奥城公司，从2004拿地开始到2007做的事情跟大家做一些交流。
我们都会面临困惑和问题，商业地产在操作起来比住宅难一些，同时一个基金这样的注入对商业地产是有帮助的，而在现实中国房地产很多企业都面临以住宅为载体，以商业为销售模式一种商业销售。我们拿起土地同样面临三个问题，第一就是项目，第二招商，第三运营。
好的商业地产这三个环节是密不可分的，这并不是销售商主要的房地产公司，而是城市的运营者，来运营城市的高度，来运作自己的商业地产模式。
定位，跟大家简单介绍一下。第一个条件还是符合政府的要求，在过去土地给你一些刚性规定，按照控规要求。
第二，一定要有特色，体现项目的地段价值。奥城处在城市的西南部，两个公园是天津市唯一两个公园的住区，东部是奥体中心，奥城周围有六个五星级酒店，天津市最好的百货公司，这个地块价值非常明显。
第三，符合市场要求。
住宅的话在下面也会讲到，住宅我认为就是卖住宅，卖给谁，怎么卖，做房地产就是解决这三个问题，商业地产考虑的因素会比较多，基于商业地产的定位是对城市、商业、文化、地块特点的理解，理解商业地产定位的时候前期这几大要素，可能是指导咱们项目定位重要的依据。
这是住宅跟商业地产的区别，终端客户就是居住者，甚至一少部分是投资者，从开发商到业主，链条相对比较长，开发商、投资者、经营者、消费者，这样的价值链在做商业地产运作的时候这四点应该都充分进行考虑的。
以奥城距离，1000万平米有几种产品，这种产品在做定位的时候让几种产品的目标客群尽量趋同，尽量扩大，能够对商业进行支撑，所以我们奥城的住宅区域、酒店区域、办公区域，消费群体、客层定位都是比较一致的。
跳出奥城在南部高端的特点，跳出梅江对它的帮助，跳出包括体院北区域，奥城内部就有一个很好的消费链，所以奥城定位是百万平米国际都市中心，这个是奥城项目主体的定位。
功能定位还是把几种功能定位有细微的阐述，奥城的定位尤其是在把住宅分割出去只看商业，其实奥城是商务区，为商务进行配合的，其实我们是休闲商务区，滨江道、和平路我们做不到，CBD我们又做不到，我们是休闲商务区。
招商工作，必须讲一下产品的设计，只有定位完之后才能指导方案设计，只有定位准确了，后面的方案才能精准，再考虑价值链的时候大家考虑的角度的应该各种侧重，在空间配置方面应该考虑经营者，他是使用者，一种氛围的营造，经营者开店做生意，就需要消费者，谁是他的消费者，所以说是一个可视性可达性。
奥城2400个车位，满足的高端人群停车的需求，能够在奥城逛起来。如果不充分考虑经营者业态的考虑，可能会造成一个问题，有商家打算经营可能你的产品不对路，水、电、媒体，是不是一二层有一些预制板，可以打通一二层，横向怎么变化，纵向怎么变化，麦当劳需要400度电的需求，或者是油池都要有考虑。
关于招商，作为45万平米体量，没有储电是不行的，在我们早期在土地获取完，马上进入很好的团队来跟进储电，首先是易买得超市，在整个华北超市是第一，每天的营业额、客单价都是最高的，从2007年开始开业到今年一年超过3千万。
这是次主力店，经过奥城这几年的招商跟运营，大约得有350家比较好的知名企业，在奥城进行竞争。这几个照片都是开业的店家，在自己行业里都是数一数二的。
下面是商业运营，刚才秘书长讲得更好，商业还是要卖生意，这点是趋同的，商业地产是卖生意，关于商业地产的运营是我们持之以恒的话题。商业地产运营跟住宅物业不太一样，住宅物业很简单，我的业务就是我的服务客户，而我们是跟商家荣辱与共，商家赚钱，经营管理才能盈利，良好的经营体验是尊重消费者。
这边都是奥城现在的情况，经过几年的发展我们最高的最近达到17块钱，这个数字在天津市除了滨江道、和平路这个资金应该还不是最低的。
这边是几个大的企业营业状况，破城和看球是奥城持续坚持的工作，都对奥城形成有效的支持。
由于奥城是一个成熟的商务区，商务办公是我们的主力，现在天津市所有的银行行业80%都在奥城，金融巨头都认可奥城概念。
再重申一个问题，奥城内部的消费链，24万平米是写字楼， 高端消费人群，为商业 客流量。租金目前是天津市酒店式公寓里面最高的，是我们商业的有利支持。55万平米住宅在天津市还算高端，虽然说最后一期，但产品是越做越好，高端客户成为主力消费。
奥城2004年开始到现在为止已经7年，我们有信心也有目标能够把奥城做到更好，谢谢各位。
主持人：马上进行我们下半场针对个人投资者的话题，也就是下午下半嘲地产三人行”。
中国地产商业联盟秘书长王永平和天津房地产学会副会长、南开大学房地产金融与法律研究中心徐保满博士；天津市百货商业协会秘书长王炳东。
刚才的在底下有很多的个人投入者很感兴趣，对于个人投资来说，他们来买商业地产应该注意哪几个关键点？
王永平：我觉得销售价格会会有明显上涨，这是一个趋势的判断，现在很多人买铺以后空在那里都不怕，所以说商铺的定价没有标准了，这是一个现象。
从稳健角度来看，就跟股票市场一样，投机也是有的。做稳健性投资的话，一个商铺还是要傍大款，这是一个依据，我觉得整个项目功能相对符合一些，单一的超市聚客能力实际上有所下降，购物中心综合体这种优势明显上升，除了餐饮、商品以外。整个卖场商业体规划动线是否科学合理，有的地方周边有很多人，但是人流到达不了你的店铺，这也是没用的。甚至像一些超市进去左转弯，一个单行线把你弄死，我觉得这些都应该考虑。买商铺投资也要有一个大的观念，就是看未来的供应链，毕竟这是有供求关系的。
主持人：具体到某一个商铺是否可以买，肯定有很多的细节，你去现臣察尽量少听地产商业届的代表，多听自己身边的朋友，多观察，从不同角度来看注意的方面，这样才能买的放心，增值或者的保值。
2011年天津重点商业项目会有哪些？
王炳东：今年重点项目，有些都已经正在建，各个区都有区级的重点，刚才上面几个专家讲的，在滨海新区这是我们投资的重点，特别是大的项目大的百货店的重点，现在每一个地方投资是重点也事这不是重点。
主持人：您个人观点来看，最具升值潜力的商业区域会有哪些？
王炳东：跟陈主任说的是一样，最有投资价值升值的也不太好讲，如果要打算投资到某一个区的商业，或者是某一个市重点，那也要看所有的经济业态，作为单体百货店的经营，在市场吸引力方面，就已经让利与购物中心，天津购物中心时代已经来了。但是不能完全像香港一样，全部改成购物中心。
按元旦销售情况看，购物群体大部分是郊县的人特别多，为什么都到和平路、滨江道、南京路看呢？他们说，买劝业场的东西，提劝业场的兜我自豪，如果是提一般的东西，人家认为不值。并不是说有的商铺买东西就赚钱，这是不容易的，整个消费人群不是有东西买就行了，像品牌的专卖店有的经营就不好，今天开业明天关，很不好。
现在目前百货店整个经营，消费并不完全是购物了，30%是购物，70%是边购物边玩，购物中心时代到来，也说明天津人紧跟着消费模式和形势。
主持人：王炳东秘书长说的话题也不做的预测，徐博士是做学术研究的，就您个人的观点来说，天津哪商务区有更大的升值。
徐保满：我们说商业地产实际上是一个大概念，商业地产还可以细分，比如说小到居民区的小店铺，我只能说我们的商业地产在天津这样的城市，在当前滨海新区经济加速发展的大趋势下，商业投资的空间和市场需求还是很大的。
主持人：比如说我买商业两住的公寓，您推荐我去哪个区去买呢？
徐保满：我觉得还是考虑各方面，第一要考虑区位的问题，第二要考虑你购买能力的问题，你是能买高端的写字楼，或者是商住两用的，你购买能力前期支付的能力，或者是融资的能力，并不是全部掏你的口袋。第三你还得考虑你怎样经营，你是做一个房东，还是你去招租。
主持人：我把问题问得很详细你才给我一个确切的 是吗？
徐保满：对。
主持人：问一下王秘书长，咱们可以说一个大的趋势，比如说2011年，很多人不管是投资商或者是投资者也好转向商业地产，会对中国房地产发生大的变化吗？
王永平：对房地产格局会产生变化，如果很多公司转到商业领域，会影响投资人。补充回答你前面讲的两个问题，商铺来讲很多时候要看物业的个体、区位、甚至这个铺在那个楼里面，设计、动线，很多项目在商业和新区里面滥掉的很多，商业看物业本身内部的细节部分来决定投资很重要。
另外，产品里面如果是办公楼和公寓类不同，大区位有很大的关系，这个区的成熟度，包括产品的定位来判断，如果现在于家堡从未来来看，办公楼公寓肯定会好一些，但是你要看到这个区目前的成熟度，如果说目前开发的进度是比较缓慢的，可能养的时间比较长，可能会有投资机会的问题，如果你在那个地方买办公楼和公寓肯定是没问题，但是有投资资本的问题。
包括滨海新区都是一张白纸，规划有很多都可以做，城市的规划在对整个项目成败与否起到很重要的作用。如果科学的规划就能把成本控制在比较合理的水平，比如说地铁上盖商业，一切都可以成功，商业项目和轨道交通都不是连接的，自己花钱一两千万给地铁挖一个通道。
主持人：我们刚才有一个问题请教徐博士的时候，她说要有一个具体的信息更好，我手里有这样的资料是《新金融观察》读者 的，说前几年金街上有一个商业地铺，有超市、电影院等等，很多人投资之后发现，最后这个商场管理不善，大家层层转租，租金也不像地产商说得这么好，如果这是个旗舰店，如果是投资方投资的地产，我们就会相信这种东西好像已经不靠谱了，我们应该怎么判断？怎么判断是我们值得投资的商业地产。
徐保满：我们看事情看源头，看你的预期终端，对运行终端比预期判断，要把握这里面的市抄验，像你说的这个我考虑，今后投资的时候投资商业地产，或者具体到商铺，要考虑商铺经营什么，考虑市场的环境，市场什么是空白点，那你要看投资以后终端要掏谁口袋的问题，附近比如说居民收入水平，或者是像你讲金街客流量。
商业地产的投资经营要比投资于住宅要复杂得多，要考虑市场的影响，影响经营周边业态种种的因素都要考虑到。
主持人：观察得更要仔细，有一段时间留给现场媒体朋友，如果大家有什么样的问题，可以向我们的王秘书长和徐博士请教，包括我们的王会长、祁会长。
记者：您认为在开发商房地产企业开发商业地产过程中哪些因素是成败的关键，如何排序。
王建廷：居坠能通过改造环境实现这个，商业地产成功与否除了成功开发的定位，它还受周边环境，商圈氛围，这些都是至关重要。也不能头脑一热搞商业地产，要更加的冷静，因为任何事情回报率越高，风险也就越大。
居住类房地产从人的一般性的居住需求单一需求角度出发，我们这里考虑的问题应该更多，从宏观上必须考虑区位的经济发展态势，必须考虑到城市规划未来发展的改变，这里涉及到潜在的价值。从功能定位上这块处在变动的状态，是终级状态、还是过程状态，或是起点状态，这样都会涉及到你所开发商业地产的价值。
决定你商业地产是否成功的，我作为拥有物业的开发商，我就做一个长期资产拥有，我看好这，我原来开发卖给别人，就想拥有这块资产，那是你的观点，看好了，开发商我想怎么经营这个地产。
另一方面，我去给别人开发的商业地产，让别人销售，你必须站在消费者角度研究商圈。我觉得开发商业地产最重要研究商业价值的前景，以及城市规划对它的定位，处在定位的时间实点上，未来是否有变化的可能，是往商业氛围更浓的方向发展，还是什么，这是成功的最关键东西。开发任何项目都有融资问题，我认为这件事是最重要的。
记者：我是《新金融》的记者，我想问一下祁老师，据工作所知，国家很多政策针对于住宅项目的，并没有对商业地产***，我们是否可以理解为商业地产利润还是不够的，对天津来说商业地产还有哪些瓶颈？
祁士宏：大家可能都很明朗了，地产的发展有两条线，一条是保障性住宅，由政府鼓励和市场参与去做，另外一条就是商品房。包括商业地产，国家对商业地产是鼓励的，跟炒房有着类似的成份，这是政策鼓励的。天津刚才我也讲了，天津的商业地产是刚刚起步，虽说是经济总量在增加，商业地产也在增加。包括各个区域的区域中心，比如市西站副中心，包括时代奥城这种区域性商业的副中心。
将来天津这种商业地产会是一个中心多个点，不同区域有的可能是像时代奥城这种小片区的商业，有的像于家堡中心商务区，能够引领天津城市发展的区域。总体上讲，天津的商铺也好，大的商业中心建设也好，是刚刚起步，空间还很大。
主持人：刚刚起步，还不会面临太多的瓶颈限制是吗？
祁士宏：需要大量国际性的开发商、投资商进驻，另外，天津可能要从政策上出一些鼓励和促进商业和商业地产发展的政策，如果没有政府的支持、规划、政策支持，商业地产的发展可能要面临一个瓶颈。这个瓶颈，我想未来会很快，天津既然是定位于服务业的中心，商业地产的发展将来会有政策上的支持。
主持人：第一个就是要傍大款，找更多的世界有名的投资机构来我们天津来投资，还有就是说政府要支持。
今天的时间有限，记者的提问时间就到此结束。
中国地产魔方变革商业地产运营时代峰会结束了，谢谢在座的嘉宾，谢谢你们热情的参与，再见。
来源:搜狐焦点网天津站
