土地使用权和房屋产权应力求一致

　　据长江商报报道2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。还有的地块，其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。（1月16日《第一财经日报》）
　　
　　上海关于土地使用权到期后，处置方式的地方规定，受到舆论的普遍质疑。按此规定，则意味着土地使用权到期后，土地将被自动收回。不仅如此，对房屋业主的补偿主动权，也掌握在土地出让人手中。若此，规定的不公平是显然的，业主的合法权益将受到明显伤害。其实，在《物权法》 之前，公众就一度对房子未来的命运担忧。好在最终 的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
　　
　　值得注意的是，《物权法》只明确规定了住宅建设用地土地使用期满后的处置方式，其他性质的建设用地，只含糊地规定：依照法律规定办理。这个法律规定，具体指哪些？是否类似上海这样的地方规定，也包括在内？我们注意到，上海近期出让的面积3.56万平方米的罗店新镇A1-3地块，属性为商住。而按照申请须知显示，这块地使用权期满后，出让人无偿收回。商住用地是否遵守住宅建设用地土地使用权期满后的处置方式？
　　
　　我们不清楚，上海“沪预申请告字(2010)第02号”文件，对“出让人收回并补偿相应残余价值”的适用范围。如果只是对非住宅用地这样规定，该文件也算不上违反了《物权法》。当然，这只是我们的美好愿景，如果并非如此，又该怎么办？有地才有房，空中楼阁是不存在的，土地使用权必须和房屋产权高度一致。
　　
　　不言而喻，上海的地方规定，其法律效力低于《物权法》。如果其规定和《物权法》冲突，理论上应该按照《物权法》执行。谁也不愿意自己的房子未来处于不确定性中。当现实中真的出现类似纠纷时，最终由谁来公正仲裁，谁来保证业主的权益？在地方规定面前，任何独立的个体恐怕都难以应对。因此，不能等到类似问题发生之后，才开始考虑对策。
　　
　　回溯《物权法》备受争议的 过程，这个问题很早其实就被争论过。最终的《物权法》将这个问题抛给了未来，作为立法的一种智慧，这么做并非不可。其实不仅《物权法》如此，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》原先的法条规定，土地使用权到期后“无偿自动续期”，但几经艰难博弈后改为“按照国家有关规定自动续期”。有偿还是无偿续期，什么规定说了算，甚至无偿收回是否也有可能？
　　
　　从地方对土地财政的依赖程度看，未来的博弈必定还很艰难。但是公理应该战胜权力的自利，作为利益调整的重要组成部分，土地的权属、收益，应该朝着对公众的保护角度转变。土地是国家重要的基础资料，土地制度不应任由地方上私自规定。如果上海将生米煮成熟饭，这一恶劣示范或将被纷纷效仿，成为普遍性的游戏规则，到那时解决起来难度恐更大。

来源:新浪房产